Ignorování technického stavu nemovitosti před koupí: jak to může stát tisíce korun

Koupit byt nebo dům bez prohlídky technického stavu je jako koupit auto bez technické prohlídky - a pak se divit, proč motor zhasne na dálnici. V Česku to dělá většina kupujících. Podle průzkumu Realitní komory ČR z května 2024 jen 31,7 % lidí provede profesionální inspekci před koupí. Zbytek si říká: „To už jsem viděl, vypadá to v pořádku.“ A pak přijde faktura za 150 000 Kč za výměnu potrubí, které prodávající skrýval za novými dlaždicemi.

Co se skrývá za „vypadá to v pořádku“?

Stavba z roku 1975 může mít stále původní elektroinstalaci, která je nebezpečná. Okna z 80. let jsou už neizolovaná - a výměna jednoho okna stojí 15 000 až 25 000 Kč. Vodovodní rozvody z plastu z 90. let se mohou rozpadat uvnitř stěn, a nikdo to nevidí, dokud nezačne tekout pod podlahou. Střecha, která vypadá jako nová, může mít pod ní poškozenou krytinu a dřevěné vazníky poškozené houbou. Všechno to může být skryté pod novými obklady, nátěry nebo „úpravami“.

Podle studie Bezpečná nemovitost z roku 2023 mají kupující, kteří nekontrolovali technický stav, o 72,3 % vyšší šanci na nečekané náklady během prvních dvou let. Průměrná částka, kterou musí zaplatit za opravy, je 117 500 Kč. Když jste na to připraveni? Většina lidí ne.

Co byste měli kontrolovat - přesně a bez flóru

Nejde o to, abyste se stali stavebními experty. Jde o to, abyste věděli, co se má prohlédnout. Zde je seznam 12 klíčových bodů, které byste měli vždy zkontrolovat:

• Stáří rozvodů: Voda, elektřina, plyn - pokud jsou starší než 30 let, je vysoké riziko výměny. Výměna rozvodů vody stojí 150 000-250 000 Kč.
• Typ topení: Centralizované vytápění v paneláku je levnější na provoz, ale závisíte na správci. Individuální kotel může být levnější na začátku, ale drahý na opravy.
• Měsíční provozní náklady: V Praze za byt 2+1 čekáte 3 500-6 000 Kč za energii a správu. Pokud vám prodávající říká „jen 2 000“, je to lží.
• Stav fasády a střechy: Praskliny, šedé skvrny, mokré stěny - to je známka vlhkosti. Oprava fasády v paneláku může stát 500 000 Kč a více.
• Stav oken: Pokud se okna nezavírají dobře, nebo mají zmrzlý kondenzát uvnitř, jsou už mrtvá. Výměna je nutná.
• Stav podlah: Pokud je podlaha „nějaká houpavá“ nebo má zvýšené zvuky, může to znamenat poškození podkladu nebo nosných konstrukcí.
• Stav výtahu: Výměna výtahu v paneláku stojí 800 000-1 200 000 Kč. Zjistěte, jestli je plánovaná.
• Stav společných prostor: Chodby, schodiště, sklepy - pokud tam je špína, vlhkost nebo zápach, je to indikátor špatné správy.
• Plánované rekonstrukce: Zjistěte, zda se bude dělat fasáda, výtah nebo rozvody v následujících letech. To se započítá do poplatků.
• Stav sklepů a technických místností: 41,7 % prodávajících odmítne přístup. Pokud vám to zakážou, je to červená vlajka.
• Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB): Bez něj nemůžete koupit nemovitost od ledna 2025. A i když ho máte, zkontrolujte, zda odpovídá realitě. Ministerstvo životního prostředí potvrdilo, že PENB může podhodnocovat spotřebu až o 45 %.
• Stavební deník a protokoly: Podle zákona č. 183/2006 Sb. musí být uchovávány 15 let. Požádejte o kopii. Tam najdete opravy, které prodávající neřekl.

Proč vám to neřeknou?

Prodávající nejsou zlý. Prostě nechají všechno být, jak je. A když vás někdo zeptá: „Máte nějaké vady?“, odpoví: „Všechno funguje.“ A neřeknou, že vodovodní potrubí v zemi už 40 let „nečeká“ na výměnu, ale „ještě drží“. To je právě ten moment, kdy se vaše „dobrá koupě“ změní v finanční katastrofu.

Ve většině případů je problém nevědomost. Lidé si myslí, že když mají zkušenosti s bydlením, stačí jim „pohled“. Ale to je jako říct, že když jste někdy jeli autem, můžete sám opravit motor. Víte, co je „křehký kabel“? Co je „koroze na závěrech“? Co je „stavba s statickým problémem“? Pokud nevíte, nejste schopni to vidět.

Podle studie České komory autorizovaných inženýrů a techniků z roku 2023 i lidé s technickým vzděláním přehlédnou průměrně 63,2 % skrytých vad. To znamená, že i technik, který pracuje v elektřině, nevidí problém s vodovodem. A to proto, že to není jeho obor.

Co stojí inspekce - a co stojí její absence

Profesionální technická inspekce bytu do 80 m² stojí 3 500-7 000 Kč. To je cena jednoho týdne telefonu nebo dvou výletů do kina. Co dostanete?

• Podrobný zápis všech vad - s fotkami a popisy.
• Odhad nákladů na opravy.
• Právní záruku, že jste se nezavázali k něčemu, co je nebezpečné.
• Možnost vyjednávat slevu - až 85 000 Kč, jak napsal uživatel na Redditu.

Bez inspekce: průměrné náklady na opravy za první dva roky = 117 500 Kč.

S inspekci: průměrné náklady na opravy = 28 300 Kč.

Rozdíl: 89 200 Kč. A to jen průměr. Někdo zaplatil 185 000 Kč za opravu základů - a všechno kvůli tomu, že nechal inspekci bokem.

Co dělat, když vám prodávající odmítne inspekci?

Je to jednoduché: ne kupujte.

Je to jako když vám prodávající auta říká: „Nechci, abyste to nechali prohlédnout mechanikem.“ Když se vám někdo brání, aby se podívali na vnitřek, má něco skrývat. A to nejsou jen vady - to může být i nelegální přestavba, špatný základ nebo dokonce neoprávněný prodej.

Zahrňte do rezervní smlouvy podmínku: „Koupě je podmíněna přístupem k celé nemovitosti, včetně sklepů, technických místností a střechy.“ Pokud vám to odmítnou, zrušte smlouvu. Nebojte se. Je to vaše právo. A většina dobrých prodávajících to ani neřekne - prostě se na to připraví.

Co se změní od ledna 2025?

Od 1. ledna 2025 bude PENB povinný pro všechny nemovitosti, bez výjimky. Dříve se vyžadoval jen pro budovy nad 50 m². Teď už ne. A pokud ho nemáte, můžete být potrestáni pokutou až 400 000 Kč.

Ministerstvo životního prostředí zavádí národní databázi PENB, která bude obsahovat 1,2 milionu záznamů. To znamená, že budete moci zkontrolovat, zda je PENB skutečný a ne falešný. Pokud někdo předstírá lepší třídu než má, bude to možné zjistit.

Realitní komora zavedla dobrovolný certifikační systém „Technická inspekce provedena“. Do října 2024 ho mělo 4 320 nemovitostí. To je malé číslo, ale směr je jasný: transparentnost se stává normou.

Do roku 2027 by se měl podíl povinných inspekcí zvýšit na 55 %. Do roku 2030 na 75 %. To znamená, že dnes ještě máte volbu. Zítra už ne.

Kdo dělá inspekci - a jak najít kvalitního?

Není to žádný „technik z kanceláře“. Hledáte autorizovaného inženýra nebo technika se specializací na stavebnictví. Musí mít minimálně 5 let praxe. Většina z nich pracuje pro firmy jako Bezpečná nemovitost, Inspekce.cz nebo Technický dozor Praha.

Nepřijímejte nabídky od „dědečka, který je stavitel“ nebo od „místo, kde vám to udělají za 1 500 Kč“. To je hazard. Kvalitní inspekce stojí 3 500 Kč a více. A to je investice, ne náklad.

Pro začátečníky doporučuje Česká realitní komora 7-denní kurz „Základy hodnocení technického stavu nemovitosti“ za 2 990 Kč. Absolvuje ho 350 lidí měsíčně. Není to nutné - ale pomůže vám pochopit, co vám inspektor říká.

Co když už jste koupili?

Neztrácejte čas. Pokud jste koupili nemovitost bez inspekce a začínáte objevovat problémy:

1. Zajistěte si okamžitou inspekci - i když je pozdě.
2. Zaznamenejte všechny vady - fotky, datum, popis.
3. Přečtěte si smlouvu: je tam nějaká záruka na vady? Pokud ano, požádejte o náhradu.
4. Pokud jste koupili od soukromé osoby, můžete podat žalobu za skryté vady. Podle občanského zákoníku máte 3 roky na nárok.

Nejde o to, kdo je vinen. Jde o to, jak to napravit. A nejlepší způsob, jak to napravit, je nechat si to říct ještě předtím, než podepíšete smlouvu.

Technický stav nemovitosti není „příležitostní detail“. Je to základ koupě. Když to ignorujete, nekupujete nemovitost. Kupujete riziko. A riziko vždycky platíte.