Dražební vyhláška: Jak ji číst při koupi nemovitosti

Když vidíte na Portálu dražeb nemovitost za 3 miliony Kč, zatímco stejný byt v okolí stojí 5 milionů, přirozeně si řeknete: dražební vyhláška je příležitost. Ale to je přesně ten okamžik, kdy většina lidí přijde o peníze. Ne proto, že by dražba byla podvod, ale protože nečetli to, co je v dokumentu opravdu napsané. Dražební vyhláška není jen formální oznámení. Je to vážný právní text, který může obsahovat skryté náklady, které přesahují cenu nemovitosti samotné.

Co vlastně dražební vyhláška je?

Dražební vyhláška je oficiální dokument, který soudní exekutor nebo jiný oprávněný dražebník vyhlašuje před každou veřejnou dražbou nemovitosti. Podle zákona č. 26/2000 Sb. musí obsahovat přesně definované informace, které mají zajistit, aby každý, kdo se chce zúčastnit, věděl, co přesně kupuje. V roce 2024 proběhlo v Česku přes 12 500 nemovitostních dražeb - z toho téměř 80 % bylo způsobeno exekucemi. A přesto 63 % začátečníků přizná, že nerozumělo obsahu vyhlášky. Výsledek? 28 % z nich odstoupilo od koupě, až po tom, co zjistilo, že nemovitost má skryté zátěže.

Klíčové body, které musíte najít - a pochopit

Nikdy nezačínejte číst dražební vyhlášku od začátku. Začněte tím, co vás skutečně zajímá: co vlastně kupujete a co vás to bude stát skutečně.

• Typ dražby: Je to dobrovolná dražba (např. dlužník chce prodat, aby vyplatil dluhy) nebo nedobrovolná (exekuce)? To je důležité, protože u opakovaných dražeb (kdy se nemovitost prodává po druhé nebo třetí) je nejnižší podání nižší - často o 10-20 %. Pokud to nevíte, nabízíte příliš málo.
• Popis nemovitosti: Hledáte byt? Zkontrolujte katastrální území, parcelní číslo a výměru. To není jen formální detail. Pokud je výměra 80 m², ale ve skutečnosti je to jen 65 m² - a zbytek je nelegální přístavba - nemůžete ji prodat nebo půjčit. Porovnejte údaje s katastrální mapou na www.cuzk.cz. Pokud je výměra nesouladující, je to červená vlajka.
• Práva a závazky: Tady se dějí většina katastrof. Víte, co je zástavní právo? To je dluh, který je zapsán na nemovitosti. Pokud je zapsáno „zástavní právo ve výši 2 500 000 Kč“, znamená to, že i když vydražíte nemovitost za 3 miliony, musíte nejprve zaplatit 2,5 milionu kreditoru. Zbývá vám jen 500 000 Kč. A co užívací právo? To je právo někoho, kdo může v nemovitosti bydlet - třeba bývalá manželka dlužníka - až do konce života. To znamená, že i když jste vlastník, nemůžete ji vystěhovat. V roce 2024 se takové případy vyskytly u 12 % dražebních vyhlášek.
• Stav nemovitosti: Většina vyhlášek říká: „stavba vyžaduje rekonstrukci“. To je všechno. Žádný detail. Ale když se podíváte na znalecký posudek (který máte právo požádat!), zjistíte, že elektroinstalace je z roku 1978, vodovod je z mědi a praská, střecha má 40 let. A že rekonstrukce bude stát 1,5 milionu. To se v dražební vyhlášce neuvádí - ale v posudku ano. A ten máte právo požádat. Více než 35 % vyhlášek má neúplný popis stavu - podle znaleckého ústavu ČR.
• Odhadní cena a nejnižší podání: Odhadní cena je ta, kterou stanovil znalec. Nejnižší podání je 70 % této ceny. Pokud je odhad 5 200 000 Kč, nejnižší podání je 3 640 000 Kč. Ale nezaměňujte to s tržní cenou. V roce 2024 byl průměrný rozdíl mezi odhadní a tržní cenou 18,7 %. To znamená, že i když vydražíte za 4 miliony, může být tržní hodnota 5 milionů. Ale pokud máte skryté náklady, které přesahují 1 milion, nemáte žádnou výhodu.
• Úhrada a dražební jistota: Pokud vydražíte, musíte do 14 dní zaplatit celou cenu. A ještě před dražbou musíte složit dražební jistotu - obvykle 10 % odhadní ceny. Pokud je odhad 5 milionů, musíte mít na účtě 500 000 Kč, které vám nevrátí, pokud nevydražíte. To není záloha. Je to riziko.
• Prohlídka: Víte, že máte právo prohlédnout nemovitost? To není jen doporučení. To je vaše poslední šance zjistit, co je vnitř. Až 57 % lidí, kteří nevyšli na prohlídku, podcení náklady na rekonstrukci. Přijďte s technikem. Požádejte o fotografie. Zajistěte si, že máte přístup k podlaze, střeše, kanalizaci. A pokud vám dražebník řekne „nemůžeme vás pustit“, je to červená vlajka.

Co se stane, když to přehlédnete?

Uživatel PetrCZ z fóra Drazby.cz koupil dům za 2,8 milionu. Dražební vyhláška neříkala, že má užívací právo pro bývalou manželku - až po dražbě zjistil, že ji nemůže vystěhovat 15 let. Vydražil dům, ale nevlastnil ho. Jiný uživatel, Investor2024, si všiml, že nemovitost musí připojit k nové kanalizaci za 350 000 Kč. Započítal to do svého podání a nakonec koupil nemovitost za 15 % pod tržní cenou. Rozdíl? Jeden přehlédl, druhý přečetl.

Podle průzkumu Ipsos z března 2024 68 % lidí, kteří účastnili dražeb, řeklo, že by před dražbou uvítalo profesionální poradenství. A 42 % by bylo ochotno zaplatit až 5 000 Kč za to, aby někdo prošel vyhlášku s nimi. Na portálu Trustpilot má služba „Dražební poradce“ 4,3 hvězdičky - z 287 recenzí. Lidé píší: „Pomohli mi najít zástavní právo, které nebylo v textu, ale v příloze.“

Co se změnilo v roce 2024?

Od 1. ledna 2024 platí novela zákona č. 250/2023 Sb. Dražební vyhláška musí nyní obsahovat i kontaktní údaje dražebníka a upozornění, že lze požádat o podrobnější informace. To je krok dopředu. Ale stále nejsou povinni poskytnout znalecký posudek - jen říct, že ho máte právo požádat. A většina dražebníků to neříká. Musíte to požádat sami.

Na Portálu dražeb (dražby.fs.gov.cz) se objevují dražební vyhlášky s interaktivními prvky - odkazy na katastrální mapy, fotografie, náhledy posudků. To je budoucnost. Ale většina vyhlášek pořád vychází z papírového formátu - a je nečitelná. Pokud je vyhláška na úřední desce exekutora, obsahuje jen 62 % potřebných informací. Pokud je na Portálu dražeb - 78 %. Vždy volte online verzi.

Co dělat, když už jste vydražili?

Nejde jen o to, koupit. Jde o to, aby vám to nepřišlo jako výhoda - a pak jste zablokovaní v nemovitosti, která vás stojí dvojnásobek.

Než podepíšete smlouvu:

1. Požádejte o kopii znaleckého posudku - a přečtěte ho celý. Není to jen „stav je dobrý“. Je tam napsané, kde je špatně.
2. Zkontrolujte registru právních vztahů na www.eknihovna.cz - tam najdete všechna zástavní práva, servituty, užívací práva.
3. Požádejte o výpis z katastru nemovitostí - tam je přesně zapsáno, co je na pozemku, a co není.
4. Nezapomeňte na náklady na převod vlastnictví - 1 % z ceny, plus poplatky za registrační smlouvu a daň z převodu nemovitosti.

Podle dat Českého statistického úřadu z roku 2024 je průměrná cena draženého bytu 3,82 milionu Kč - o 23,4 % pod tržní cenou. Rodinný dům stojí 5,17 milionu - o 28,1 % méně. Ale pokud do toho započítáte rekonstrukci, právní náklady a zpoždění, může být vaše skutečná cena o 15-20 % vyšší než tržní.

Je to stále stojí za to?

Ano - ale jen pokud to čtete jako dokument, ne jako příležitost.

Dražební vyhláška není návod, jak si koupit levnou nemovitost. Je to návod, jak neztratit peníze. Když ji čtete s pozorností, když se ptáte, když požadujete dokumenty, když necháte poradit - můžete získat nemovitost za cenu, kterou jinak nezískáte. Ale když ji čtete jako „příležitost“, většinou získáte problém.

Největší chyba? Myslet, že „to je jen formální dokument“. Ten dokument je jediný, který vás chrání - nebo vás zničí.