Jak makléř připraví kupní smlouvu s právníkem: kroky, které zaručí bezpečnou transakci

Když kupujete byt nebo dům, nejde jen o to, abyste našli hezký prostor. Nejdůležitější je, aby vaše kupní smlouva byla správně sepsaná. Jeden chybný řádek, nejasná formulace nebo zapomenutý podmínka může znamenat roky sporů, ztrátu peněz nebo dokonce ztrátu nemovitosti. A proto není náhoda, že každá úspěšná transakce začíná spoluprací mezi realitním makléřem a právníkem.

Makléř: ten, kdo ví, co se děje na trhu

Realitní makléř není jen prostředník, který vás přivede k domu. Je to ten, kdo ví, jak funguje trh, jaké jsou běžné praktiky a kde se skrývají rizika. Předtím, než se vůbec začne psát smlouva, makléř provede základní kontrolu. Zkontroluje, zda nemovitost má všechny povolenky, zda nejsou na ní zatížení, jako jsou hypotéky, věcná břemena nebo sporné dědictví. Pokud zjistí, že je něco špatně, například že dům je v rekonstrukci nebo že soused má právo vstupu na pozemek, okamžitě varuje klienta. To je jeho první úloha - odhalit rizika, která nevidíte.

Na základě těchto informací pak makléř sjednává s prodávajícím podmínky: kupní cenu, termín předání, zda zůstávají nábytky, zda se předávají klíče od garáže, atd. Všechno toto se zapisuje do rezervační smlouvy, která je závazná pro obě strany. Ale tohle je jen začátek. Teď přichází ten, kdo zaručí, že to, co bylo domluveno, bude mít právní sílu.

Právník: ten, kdo ví, co znamenají slova

Právník neřeší, kolik metrů má byt nebo jestli má výhled na les. On řeší, co znamená každé slovo ve smlouvě. Když makléř napíše „kupní cena je 2 500 000 Kč“, právník se ptá: „A jak se to zaplatí? Kdy? Kde? Jakým způsobem?“

Kupní smlouva musí obsahovat přesně to, co je v zákoně požadováno. To znamená:

• Jména, rodná čísla a adresy obou stran - nikdy jen „kupující“ a „prodávající“.
• Úplný popis nemovitosti podle katastru - číslo parcely, číslo výměru, kategorie pozemku, všechny části, které k ní patří.
• Přesnou kupní cenu v českých korunách - žádné „přibližně“ nebo „včetně poplatků“.
• Podrobný způsob úhrady - který účet, kdy se má peníze převést, zda se použije advokátní úschova, a kdo ji platí.
• Prohlášení o bezdlužnosti - prodávající musí potvrdit, že nemá na nemovitosti žádné nevyplacené účty za byt, vodné, údržbu, poplatky za odpad.
• Termín a místo podepsání - smlouva musí být podepsána v přítomnosti úřední osoby, která ověří podpisy, například na CzechPointu.

Právník nejen kontroluje, zda všechny tyto body jsou tam. On hledá ty, které tam nejsou. Například: co se stane, pokud nemovitost nebude předána včas? Co když se zjistí, že v domě je neoznámená přestavba? Co když se ukáže, že vlastník nemá právo prodávat? Tyto otázky neřeší makléř. Ty řeší právník.

Proč neváhejte nechat si smlouvu zkontrolovat

Mnoho lidí si myslí: „Máme dobrý vztah s prodávajícím, proč platit právníkovi?“ To je největší chyba. Dokonce i když se znáte s prodávajícím po deset let, smlouva není dohoda o přátelství. Je to právní dokument, který může být použit v soudu. A pokud se něco pokazí, nezajímá se soud, jestli jste byli přátelé. Zajímá se, co je napsáno.

Nejčastější problémy, které právníci najdou, jsou:

• Nejasné znění o předání klíčů - „všechny klíče“ není dostatečné. Musí být uvedeno, které - od bytu, garáže, sklepa, případně i od zámku na vchodu.
• Chybějící podmínka o záruce - pokud byt má novou koupelnu, ale není uvedeno, že se má zachovat, může prodávající před předáním všechno rozebrat.
• Neoznámená hypotéka - někdy se zjistí, že na nemovitosti je zátěž, kterou prodávající zapomněl zmínit. Právník to zjistí dříve, než podepíšete.

Když jsem viděl klienta, který koupil byt bez právní kontroly, měl na smlouvě napsáno „kupní cena 2 300 000 Kč“. Po předání bytu mu prodávající předložil účet za 70 000 Kč za „údržbu zahrady“, která nebyla vůbec zmíněna. Bez smlouvy, která by jasně řekla „všechny náklady jsou zahrnuty v ceně“, neměl klient žádnou možnost odvolání. Tohle se stává každý týden.

Co dělá právník navíc?

Právník nejen připraví smlouvu. On vám vysvětlí, co znamená každý odstavec. On vám řekne, zda je smlouva výhodná pro vás, nebo zda je vytvořena tak, aby chránila prodávajícího. A pokud je něco špatně, on to změní - nejen jednou, ale tak dlouho, dokud nebude v pořádku.

Právník také připraví:

• Smlouvu o úschově kupní ceny - peníze nejsou převedeny přímo prodávajícímu, ale jsou uloženy na účet advokáta nebo notáře. Peníze se převedou až po registraci vlastnictví. To zaručuje, že pokud se transakce zhroutí, peníze nezmizí.
• Předávací protokol - seznam všech věcí, které se předávají spolu s nemovitostí. To zabrání nedorozuměním později.
• Návrh na vklad do katastru - právník to připraví a odevzdá katastrálnímu úřadu, aby se změna vlastnictví zaregistrovala.

Tyto dokumenty nejsou volitelné. Jsou základní. A pokud je připravíte sami, riziko chyby je vysoké. Advokátní kanceláře dělají tohle každý den. Mají šablony, které prošly stovkami transakcí. A ví, co se může stát.

Spolupráce: když makléř a právník pracují dohromady

Nejlepší výsledek je, když makléř a právník spolupracují. Makléř říká právníkovi: „Kupující chce, aby byt byl předán do 30 dnů a aby se zaplatilo v 100% přes advokátní úschovu.“ Právník pak smlouvu upraví tak, aby to přesně odpovídalo. Není třeba, aby oba byli ve stejné kanceláři. Stačí, aby komunikovali.

Nejčastější chyba je, že makléř připraví smlouvu sám a pak ji pošle právníkovi, aby „jen to trochu zkontroloval“. To není dostatečné. Smlouva by měla být připravena právníkem od začátku, s podporou informací od makléře. Makléř dá informace o nemovitosti, právník připraví dokument. Pak se smlouva předá oběma stranám, aby ji podepsaly.

Co dělat, když vám smlouvu posílá prodávající?

Někdy se stane, že prodávající předloží smlouvu, kterou připravil sám nebo jeho makléř. V tom případě nezakládejte na tom, že je „standardní“. Každá smlouva, kterou jste nevytvořili sami, je potenciálním rizikem. Přečtěte si ji pozorně. Pokud něco nechápete, nechte si ji zkontrolovat. Nejlevnější věc, kterou můžete udělat, je zaplatit právníka za kontrolu smlouvy - to stojí obvykle 1 500 až 3 000 Kč. To je cena za klidný spánek.

Nejčastější chyba v smlouvách, které přicházejí od prodávajících, je:

• Neúplné vymezení nemovitosti - například „byt č. 12“ bez uvedení katastrálního území.
• Nejasné podmínky o údržbě - „byt se předává ve stavu, jak je“ - to znamená, že může být bez koupelny, bez kuchyně, bez skříní.
• Chybějící záruka na předání - „předání do 60 dnů“ není dostatečné. Musí být uveden konkrétní den.

Kdo platí za právníka?

Nikdo vám neříká, že musíte platit vlastního právníka. V mnoha případech se kupující a prodávající dohodnou na společném právníkovi, který připraví smlouvu pro obě strany. To je úplně legální. V takovém případě se náklady rozdělí na polovinu. Ale pozor: právník, který pracuje pro obě strany, nemůže být „vaším“ právníkem. On je neutralní. A proto je důležité, abyste měli vlastního právníka, který bude chránit jen vaše zájmy.

Nejbezpečnější cesta je: makléř vám pomůže najít kvalitní advokátní kancelář, která se specializuje na nemovitosti. Ta vám připraví smlouvu, zkontroluje všechny dokumenty a zaručí, že všechno bude v souladu se zákonem. A to všechno za předem dohodnutou cenu - bez překvapení.

Závěr: nezakládejte svůj byt na náhodě

Kupní smlouva není formulář, který podepíšete a zapomenete. Je to základ vašeho vlastnictví. A jak byste nekupovali auto bez technického průkazu, tak byste neměli kupovat nemovitost bez právní kontroly. Makléř vám pomůže najít dům. Právník vám zajistí, že ho opravdu vlastníte. A to je rozdíl mezi tím, když máte byt - a když máte problém.