Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena: Co to znamená pro prodej nemovitosti v ČR

Daň z nabytí nemovitých věcí už neexistuje. Od 1. prosince 2019 již nikdo neplatí 4 % z kupní ceny bytu nebo domu. To zní jako velká výhoda - a je to. Ale pro prodejce to znamená něco úplně jiného než jen šťastný kupující. Co se skutečně změnilo? A jak to ovlivňuje, když chceš prodat svůj byt nebo dům dnes?

Co se vlastně stalo?

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. s účinností k 26. září 2020, ale s zpětnou účinností od 1. prosince 2019. To znamená, že všechny transakce, u kterých byl návrh na vklad do katastru podán po tomto datu, už nebyly daněny. Dříve jsi jako kupující platil 4 % z vyšší z hodnot: kupní ceny nebo směrné hodnoty podle katastru. Pro byt v Praze za 5 milionů korun to bylo 200 000 Kč. Teď to neplatíš vůbec.

Největší přínos byl pro kupující - úspora 4 % z ceny. To je v průměru 150 000 až 250 000 Kč. Mnoho lidí to využilo na renovaci, na větší splátky nebo prostě na to, aby si mohli dovolit větší byt. Ale to, co se stalo poté, už nikdo nečekal.

Prodejci nezískali nic - ale ceny stouply

Zrušení daně neznamenalo, že se ceny nemovitostí udržely. Naopak. V roce 2020 vzrostly ceny bytů o 8,2 %. V roce 2021 o 13,7 %. V roce 2022 o 9,5 %. To není náhoda. Když kupující nemusí platit 4 %, má víc peněz k dispozici. A když má víc peněz, chce víc - a prodávající to využijí.

Prodejce, který před zrušením daně prodal byt za 4 miliony, teď prodává stejný byt za 4,2 milionu. Kupující si říká: „Ušetřím 168 000 Kč na dani, takže mi to stále vyjde.“ Ale ve skutečnosti platí o 200 000 Kč více než dříve. Úspora na dani se přesunula do ceny nemovitosti. To potvrzují i data ČNB - růst cen byl nejvyšší právě v oblastech, kde byla největší poptávka: Praha, Brno, Ostrava.

Co zůstalo stejné? Daň z příjmu z prodeje

Zrušení daně z nabytí nemovitostí neovlivňuje daň z příjmu z prodeje. Ta zůstává. Pokud prodáváš nemovitost, kterou jsi vlastnil méně než 10 let (pro nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021), musíš zaplatit 15 % z zisku. Zisk je rozdíl mezi prodejní a nákupní cenou, snížený o oprávky a náklady na prodej - například makléřské poplatky, náklady na opravy, náklady na smlouvu.

Nezapomeň: pokud jsi v nemovitosti byl alespoň 2 roky jako trvalý bydliště, můžeš být od daně osvobozen. Ale musíš dokázat, že jsi tam skutečně žil - trvalé bydliště v obci, registrace na úřadě, platby za elektřinu, vodu, internet na tvé jméno. Mnoho lidí si myslí, že stačí „bydlet tam“, ale úřady to vyžadují důkaz.

Prodejce, který koupil byt v roce 2018 za 3 miliony a prodává ho v roce 2025 za 5 milionů, má zisk 2 miliony. 15 % z toho je 300 000 Kč. Toto je ta skutečná daň, kterou platíš. A ona se nezrušila.

Kdo vyhrál? Kdo prohrál?

Prodejci, kteří prodávali v letech 2020-2023, vyhráli. Ceny byly vysoké, poptávka byla silná, transakce probíhaly rychle. Podle průzkumu Reality Hruška z roku 2024 se počet transakcí zvýšil o 22 % v roce 2021 oproti roku 2019. Investorů na trhu je dnes 37 % - o 9 procentních bodů více než před zrušením daně.

Prodejci, kteří prodávají dnes, nevyhráli. Ceny se stabilizují. Podle prognózy ČNB z ledna 2025 se očekává mírný pokles transakcí o 2-3 % a zpomalení růstu cen na 3-4 %. To znamená, že když jsi koupil byt v roce 2021 za 4,5 milionu, teď ho nemůžeš prodat za 5,5 milionu. Trh se zklidňuje.

Pro kupující, kteří se snaží koupit první byt, to nebylo zrovna výhodné. I když neplatíš daň z nabytí, ceny se zvedly tak, že úspora 200 000 Kč je překonána růstem ceny o 400 000 Kč. Průzkum Flat z června 2023 ukazuje, že 52 % kupujících říká, že zvýšení cen je pro ně větším problémem než dřívější daň.

Co musíš vědět, pokud chceš prodat?

1. Nezapomeň na daň z příjmu. Pokud jsi vlastnil nemovitost méně než 10 let, platíš 15 % z zisku. Počítej s tím v plánu.
2. Dokazuj skutečné bydlení. Pokud chceš osvobození od daně z příjmu, musíš mít trvalé bydliště v nemovitosti alespoň 2 roky. Nepostačí „bydlím tam“ - potřebuješ platby, registraci, doklady.
3. Nezapomeň na náklady. Každá oprava, každá reklamace, každý makléř - to se odečítá od zisku. Ulož si všechny faktury.
4. Cena je dnes ovlivněna trhem, ne daňmi. Nečekáj, že ti někdo zaplatí „mimo trh“. Trh je dnes přesycený, ale i citlivý na úrokové sazby a ekonomickou situaci.

Co se změnilo od roku 2025?

Zrušení daně z nabytí je trvalé. Neexistuje plán ji obnovit. Ale změny se dějí jinde. Od 1. ledna 2025 se mění daň z nemovitostí - obce mohou nastavovat koeficienty mezi 0,5 a 5,0 (dříve jen 0,5-1,5). To znamená, že některé obce mohou zvýšit roční daň z nemovitosti pro byty a domy. Pokud jsi vlastníkem, můžeš se brzy setkat s vyššími daňovými účty.

Také se mění pravidla pro DPH při prodeji nemovitostí. Od července 2025 bude DPH platit jen při prvním prodeji do dvou let od kolaudace. Všechny další prodeje budou osvobozené. To ovlivňuje hlavně novostavby - a zvýší poptávku po bytových domech, které nejsou „první prodej“.

Závěr: Zrušení daně bylo dobré? Ano - ale ne pro všechny

Zrušení daně z nabytí nemovitostí bylo správným krokem v krizi. Podpořilo likviditu trhu, zjednodušilo transakce, zvýšilo počet nákupů. Ale nebylo to bez následků. Ceny se zvedly, dostupnost bydlení klesla, investorů je víc. Prodejci, kteří prodávali v roce 2020-2022, měli štěstí. Ti, kteří prodávají dnes, musí být realisté. Ceny se nezvednou navždy. Daň z příjmu zůstává. A pokud chceš prodat, připrav se na to, že trh už není tak „lákavý“ jako před pěti lety.

Nejde o to, jestli je daň dobrá nebo špatná. Jde o to, že se změnila pravidla hry. A kdo je chce vyhrát, musí je pochopit.