Inzerát nemovitosti: Jak napsat poutavý nadpis a popis, který prodá

Na českém trhu je aktuálně přes 125 000 aktivních inzerátů nemovitostí. Každý den se objeví tisíce nových nabídek. A ty, které skončí v prvních pěti výsledcích vyhledávání? Ty, které zaujmou za tři sekundy. Nejen fotkami. Nejen cenou. Ale nadpisem a popisem, který říká přesně to, co zájemce hledá - bez flíček, bez lží, bez obecných frází.

Proč vlastně nadpis záleží víc než fotky?

Fotky jsou první, co vidíš. Ale nadpis je to, co tě vůbec donutí kouknout na fotky. Podle analýzy Bezrealitky.cz z roku 2022 jen 12 % zájemců prochází všechny inzeráty v kategorii. Zbytek se rozhoduje za prvních 3 sekundy. A co rozhoduje v těch 3 sekundách? Nadpis. Pokud napíšeš „Prodej bytu v Praze“, můžeš si v klidu odložit mobil. Ten inzerát nikdo neotevře. Ale když napíšeš „Prodej rekonstruovaného bytu 2+1 v klidné ulici Prahy 4 s novým kondenzačním koteltem“ - to už je jiná hra. Ten nadpis říká: „Tady je něco konkrétního. Tady je něco, co se hodí tobě.“

Průzkum Capne.cz potvrzuje: inzeráty s přesnými nadpisy mají o 47 % vyšší proklik než obecné. „Pozemek 5000 m² v Praze-Lysolajích“ zaznamenává 47 % více kliků než jen „Pozemek k prodeji“. Proč? Protože lidé nechtějí pozemky. Chtějí pozemek, na kterém můžou postavit dům, kde budou mít zahradu, bazén, garáž. Nadpis musí představovat život, ne jen plochu.

Co vlastně má být v nadpisu? (Nejen co nejvíc slov)

Nadpis není titulek knihy. Není to reklamní slogan. Je to výhled do budoucnosti. To, co zájemce vidí, když si představuje, jak by v té nemovitosti žil. A to musí být přesné. Tři klíčové prvky:

• Typ nemovitosti - byt, dům, pozemek, kancelář
• Dispozice - 2+1, 3+kk, 4+1 - tohle je základ
• Lokalita - ne „Praha“, ale „Praha 4, ulice Na Slupi“
• Klíčová výhoda - rekonstruovaný, nová kuchyně, nové okna, výhled, parkování, blízko MHD

Například: „Prodej rekonstruovaného bytu 3+1 v Praze 6, ulice Štefánikova, s výhledem na park a novým vytápěním.“ To je přesně to, co potřebuješ. Ne „pěkný byt“, ne „skvělá lokalita“. Konkrétní. Měřitelné. Věřitelné.

Naopak: „Prodej bytu v dobré lokalitě“ - to je věta, kterou 89 % zájemců okamžitě ignoruje. Proč? Protože „dobrá lokalita“ je pro každého něco jiného. Pro jednoho je blízko školy, pro druhého je to klid, pro třetího je to MHD. Když to neřekneš, nikdo netuší, jestli je to pro něj.

Popis: Když přestaneš psát, začíná věřit

Nadpis tě donutí kouknout. Popis tě donutí zavolat. A ten popis musí být jako rozhovor s někým, kdo opravdu ví, co máš.

Nezačínej slovy: „Tento byt je ideální pro rodinu.“ To je prázdný hluk. Každý byt je „ideální“. Co je na něm skutečně specifické?

Představ si, že máš byt na třetím patře s výhledem na park. Neříkej „výhled na zelen“. Řekni: „Velké okno v obývacím pokoji směřuje na park s rybníkem - ráno svítí slunce až do 11 hodin, večer je ticho, jen ptáci.“ To je příběh. To je cit. To je to, co lidé chtějí cítit.

Nezapomínej na techniku:

• Plocha: Uveď přesně v m², včetně balkonu, terasy, sklepa - odděleně.
• Orientace: Které místnosti mají slunce ráno? Které jsou stíněné? „Jižní výhled“ není dost. „Obývací pokoj a kuchyně mají slunce od 9 do 17 hodin“ - to je přesně.
• Vytápění: Kondenzační kotel? Podlahové? Elektrické? Víš, že 43 % inzerátů toto neuvádí? To je chyba, která způsobí, že zájemce zavolá, ale pak řekne: „To nechci, já potřebuji plyn.“
• Stav: Nově rekonstruovaný? Všechny okna v roce 2023? Koupelna v roce 2022? Uveď to. Neříkej „dobrý stav“. To není informace. To je lživý dojem.

Největší chyba? Přibarvování. Když řekneš „světlý a slunný“, ale byt má jen dvě hodiny slunce denně, zájemce se zlobí. A nejen se zlobí - vyhodí ti inzerát a řekne ostatním: „Nevěřte tomu prodejci.“ Podle Edomovnice.cz 61 % zájemců vylučuje inzeráty, které překroutily realitu. A 78 % ztratí důvěru, když zjistí, že popis neodpovídá skutečnosti.

Proč pronájem a prodej potřebují jiný přístup

Když prodáváš, lidé si představují, že tam budou žít 10 let. Když pronajímáš, představují si, že tam budou žít 1-3 roky. A to mění všechno.

U prodeje: důraz na investiční hodnotu, výhled, moderní vytápění, možnost přestavby.

U pronájmu: důraz na životní styl. „Pronájem bytu 2+1 v klidné čtvrti Prahy 5 - 2 minuty pěšky k zastávce MHD, 5 minut do obchodu, přímo u parku s hřištěm. Vybavená kuchyně, nová koupelna, bez nutnosti platit za údržbu.“ To je to, co hledají lidé, kteří se přestěhují kvůli práci, studiu, nebo jen kvůli lepšímu životu.

Podle Viktor Janovského: „Pronájem není o bytě. Je to o tom, jak se cítíš, když se vracíš domů.“

Co tě ztrácí v inzerátu? (Nejčastější chyby)

Tady je seznam chyb, které tě stojí zákazníky:

• Neuvádíš typ vytápění - 43 % inzerátů tohle zapomíná. To je největší ztráta času.
• Neuvádíš přesnou lokalitu - „blízko Prahy“? To není informace. „Na okraji Prahy 10, ulice Křižíkova“ - to je.
• Chybně uvádíš plochu - 62 % soukromých prodejců měří neprávem. Laserové měřidlo stojí 800 Kč. Použij ho. Neříkej „asi 70 m²“. Uveď 72,5 m².
• Neuvádíš dispozici - 37 % inzerátů má nejasnou schéma. Kdo chce byt, kde je kuchyně přes chodbu od ložnice? Uveď to.
• Neuvádíš parkování - v Praze to je klíčové. „Parkování v ulici“? To není dost. „Parkovací místo v zahradě“ nebo „přístup k garáži v domě“ - to je.
• Zamlčuješ problémy - 56 % soukromých prodejců neříká o vodních škodách, špatné izolaci, hluku od silnice. To ti stojí 3,7 zbytečné prohlídky na jednu nemovitost.

Fotky a video: To, co ti nedokáže popis

Popis tě donutí zavolat. Fotky tě donutí zavolat hned. A video tě donutí přijít.

Podle Sreality.cz mají inzeráty s videem o 67 % vyšší proklik. A nejde o to, že budeš dělat film. Stačí 60 sekund: 10 vstupních dveří, 10 kuchyně, 10 obývacího pokoje, 10 ložnice, 10 koupelny, 10 balkon. Bez hudby. Bez efektů. Jen skutečnost.

Fotky: 8-12 kvalitních snímků. Ne selfie. Ne snímky z telefonu ve tmě. Fotografuj v den s dobrým světlem. Otevři všechny okenice. Vymaž špinavé okna. Uprav pohovku. Přidej květiny. To není „zakrývání“. To je „představení“.

Podle Jak-prodat-v-praze-byt.cz: home staging zvýší atraktivitu o 41 %. To znamená: když byt vypadá jako domov, lidé chtějí být doma.

Co dělají profesionálové, co ty ne?

Profesionální realitní kanceláře nepoužívají náhodné slova. Používají data. Ví, že:

• Přesná vzdálenost k MHD zvyšuje zájem o 27 %.
• Uvedení, že „kuchyně je nová“ zvyšuje zájem o 35 %.
• Uvedení, že „byt má nové okna z roku 2024“, zvyšuje důvěru o 48 %.

Profesionálové neříkají: „byt je v dobrém stavu“. Říkají: „byt byl kompletně rekonstruován v roce 2023 - nové podlahy, nové okna, nové elektroinstalace, nová koupelna.“

Profesionálové neříkají: „blízko školy“. Říkají: „5 minut pěšky do základní školy Na Hřbitově, 10 minut do mateřské školy U Přírodního centra.“

Profesionálové neříkají: „dobrá lokalita“. Říkají: „v klidné ulici, ale 2 minuty pěšky k obchodnímu centru a k nákupnímu středisku“.

Co dělat dnes - krok za krokem

1. Seber všechny informace: plocha, dispozice, orientace, vytápění, stav, parkování, vzdálenost k MHD, škole, obchodu, parku.

2. Napiš 5 různých nadpisů. Vyber ten, který má nejvíc konkrétních údajů. Nejkratší, nejjasnější, nejvěrohodnější.

3. Napiš popis jako rozhovor: Představ si, že mluvíš s člověkem, který se chce přestěhovat. Co mu řekneš? Co ho zajímá? Co ho přesvědčí?

4. Fotografuj: 8-12 fotek, dobře osvětlených, bez chaosu. Pokud můžeš, dej někdo, kdo umí fotit.

5. Uprav video: 60 sekund, bez hudby, bez efektů. Jen byt. Přesně tak, jak je.

6. Publikuj na Bezrealitky.cz, Sreality.cz a Facebooku. Nezapomeň: každá platforma má jiného uživatele. Na Sreality.cz je větší zájem o dům. Na Bezrealitky.cz více lidí hledá byty v Praze. Na Facebooku se hledají byty pro pronájem.

Co se stane, když to uděláš správně?

Podle dat České reality z roku 2022: inzeráty s kvalitním popisem a nadpisem prodají o 28 dní rychleji. Průměrný prodej trvá 112 dní - ne 140. A to je rozdíl mezi tím, když se budeš bát, že ti to zůstane na ruce, a tím, když ti někdo zavolá za týden a řekne: „Můžeme se podívat?“

Nejde o to, aby byl inzerát „pěkný“. Nejde o to, aby byl „kreativní“. Nejde o to, aby byl „výstižný“. Nejde o to, aby byl „zábavný“.

Nejde o nic jiného než o to, aby byl pravdivý. A přesný. A přímo k cíli.

Protože ten, kdo hledá byt, nechce reklamu. Chce domov. A ty mu ho můžeš ukázat - jen když ho popíšeš tak, jak je.