Nezapomeňte: kupní smlouva na nemovitost není jen papír, který podepíšete na poslední chvíli. Je to právní záruka, že vám skutečně připadne nemovitost, kterou jste koupili, a že prodávající dostane peníze, které mu patří. V Česku se ročně uzavře přes 85 000 takových smluv. A přesto každý rok stovky z nich skončí u katastru nemovitostí s návrhem na zamítnutí - jen proto, že někdo nevěděl, co musí být v smlouvě napsané přesně a bez chyb.
Co musí kupní smlouva obsahovat - zákonné náležitosti
Kupní smlouva na nemovitost se řídí novým občanským zákoníkem (č. 89/2012 Sb.). Podle něj musí mít pět základních prvků, jinak ji katastr nemovitostí jednoduše nezaznamená. A to znamená, že převod vlastnictví se neuskuteční - a vy nebo prodávající můžete zůstat bez nemovitosti i bez peněz.
První věc: identifikace stran. Pokud kupujete od fyzické osoby, musí být v smlouvě uvedeno jméno, příjmení, datum narození a trvalé bydliště. Nejen „Jan Novák“, ale přesně to, co je v občanském průkazu. Pokud prodává společnost, musí být uvedený úplný název, IČO a sídlo. Mnoho smluv selhává právě tady - někdo napíše „ABC s.r.o.“ a zapomene na sídlo. To nestačí. Katastr to odmítne.
Druhá věc: přesný popis nemovitosti. Neříkejte „byt v paneláku na ulici Dlouhé“. Musíte uvést katastrální území, parcelní číslo a číslo jednotky. Pro byt: číslo bytové jednotky a podíl na společných částech domu (např. 1/24). Pro dům: parcelní číslo, katastr, a pokud je na pozemku více staveb, každou musíte jasně popsat. Pokud je popis jen odhadem - „asi 80 m²“ - katastr to nepřijme. Musí to být přesně tak, jak je zapsáno v katastru nemovitostí. Zkontrolujte si to předem na cuzk.cz.
Třetí věc: kupní cena. Musí být uvedena číselně i slovně - např. „dvě miliony pět set tisíc korun (2 500 000 Kč)“. A musí být v českých korunách. Ne v eurech, ne v dolarích. Pokud je cena v měně jiné než Kč, smlouva je neplatná pro účely katastru. Nezapomeňte také na termín úhrady. Např. „do 15 dnů od doručení rozhodnutí o vkladu vlastnického práva“. Ne „brzy“ nebo „jakmile budu mít peníze“.
Čtvrtá věc: způsob úhrady. Kdo kdy a kam zaplatí? Pokud platíte převodem, uveďte přesné číslo účtu prodávajícího. Pokud používáte úschovu (např. u notáře), uveďte, kdo je úschovným subjektem a jaký je postup výplaty. Pokud je nemovitost zatížená hypotékou, musí být jasně uvedeno, zda prodávající hypotéku splatí z kupní ceny, nebo zda ji kupující přebírá. Pokud přebíráte hypotéku, musí být v smlouvě jasně uvedeno, že nová banka uloží zástavní právo a teprve poté se vyplatí stará hypotéka. To je kritické - jinak se vám nemovitost nevloží do katastru.
Pátá věc: prohlášení o bezdlužnosti. Prodávající musí prohlásit, že na nemovitosti neváznou žádné zástavy, exekuce, zálohy, nároků na dědictví nebo jiná omezení. Pokud je tam hypotéka, musí být uvedeno, že jde o zástavní právo původní banky a že bude splacena. Pokud necháte toto prohlášení venku, katastr to odmítne. A to je nejčastější chyba - lidé si myslí, že „to se řeší s bankou“, ale v smlouvě to musí být napsané.
Nejčastější chyby, které zničí vaši smlouvu
Nejčastější chyba? Nesoulad s katastrem. V smlouvě je napsáno „parcela č. 123/5“, ale v katastru je „123/6“. Nebo je uvedeno „byt č. 15“, ale v katastru je „byt č. 14“. To se stává, když lidé píší smlouvu podle toho, co si pamatují, ne podle oficiálních údajů. Oprava takové chyby stojí od 1500 do 3500 Kč - a to jen za opravu dokumentu. Přitom stačí předem zkontrolovat údaje v katastru.
Druhá nejčastější chyba: nejasná úhrada. „Kupní cena bude zaplacena převodem“ - to nestačí. Kdy? Kdo? Na jaký účet? Pokud nevíte, kde peníze přijdou, a prodávající neví, kde je má očekávat, vznikne chaos. A v něm se vyskytují i případy, kdy se peníze „ztratí“ - a obě strany se obviňují.
Třetí chyba: zapomenutí na hypotéku. Pokud je nemovitost zatížená hypotékou, a vy to neřešíte v smlouvě, může se stát, že banka odmítne vyplatit peníze, protože neví, kdo je novým vlastníkem. Nebo naopak - prodávající si vezme peníze, ale hypotéka zůstane na nemovitosti. A vy jste vlastníkem, ale zároveň i dlužníkem. To není žádný příběh, to je právní katastrofa.
Čtvrtá chyba: neúplná identifikace právnické osoby. „Firma XYZ s.r.o.“ - to není dostatečné. Musíte mít úplný název, IČO a sídlo. Pokud je sídlo jen „Praha“, to nestačí. Musí být ulice, číslo, město. Katastr to kontroluje podle registru podnikatelů - a pokud se neshoduje, smlouva je neplatná.
Pátá chyba: žádný harmonogram. Kdy se předává nemovitost? Kdy se vyplatí peníze? Kdy se podepisuje návrh na vklad? Pokud to není v smlouvě, každá strana si myslí, že má jiný termín. A výsledek? Zdržení, napětí, a možná i soudní spor. V smlouvě musí být jasně uvedeno: „Předání nemovitosti proběhne do 7 dnů po vkladu vlastnického práva.“
Co ještě může být v smlouvě - vedlejší ujednání
Kromě základních prvků můžete do smlouvy vložit i další věci, které vám pomohou vyhnout problémům.
- Prohlášení o odhlášení trvalého bydliště - pokud je někdo zapsán v nemovitosti, musí být uvedeno, že se odhlásí do 14 dnů po převodu.
- Smluvní pokuty - pokud někdo neudělá, co má (např. nevyplatí peníze včas), zaplatí pokutu. Např. 0,5 % ceny za každý den zpoždění.
- Možnost odstoupení - např. pokud nezískáte hypotéku, můžete smlouvu zrušit bez pokuty.
- Zpětná koupě - pokud si prodávající nechá právo koupit nemovitost zpět do 2 let za stejnou cenu.
- Předkupní právo - např. soused má právo koupit nemovitost před vás, pokud prodávající rozhodne prodat.
Tato ujednání nejsou povinná, ale pokud je potřebujete, dejte je do smlouvy. Nechte je napsat odborníkem - nevytvářejte si vlastní verze na internetu. Většina „šablon“ je špatně napsaných a může vás stát víc, než stojí advokát.
Proč je úřední ověření podpisů nezbytné
Nezapomeňte: podepsaná smlouva sama o sobě není dostatečná. Musí být úředně ověřená. To znamená, že podpisy obou stran musí být ověřeny notářem, advokátem nebo na CzechPointu. Bez toho katastr nemovitostí návrh nepřijme.
Ověření jednoho podpisu stojí 30 Kč. To je minimální náklad - a zároveň nejlevnější záruka, že vaše smlouva bude platná. Pokud necháte podpisy neověřené, můžete mít smlouvu podepsanou, ale neplatnou pro účely převodu. A to znamená, že jste platili peníze, ale nemovitost vám nebyla převedena.
Proč je dobré zaplatit za advokáta
Víte, kolik stojí oprava chyby v kupní smlouvě? Od 1500 do 3500 Kč. A to jen za opravu dokumentu. Pokud dojde ke sporu - např. když se prodávající odmítne vrátit peníze - může stát desítky tisíc korun v právních nákladech a měsíce čekání.
Profesionální advokát vám smlouvu připraví za 2000-5000 Kč. To je investice. Ne výdaj. Protože správně sestavená smlouva vám ušetří:
- čas - nebudete čekat týdny na opravu dokumentů,
- peníze - nebudete platit pokuty nebo náklady na soudní proces,
- klid - nebudete mít strach, že jste něco zapomněli.
Realitní agentury jako REMAX Prestige doporučují, aby každá smlouva byla připravena s právním doprovodem. A nejen proto, že to je jejich služba. Ale protože vidí, kolik lidí se potom dostane do problémů.
Pokud kupujete byt nebo dům, nechte smlouvu připravit. Neznamená to, že nevěříte prodávajícímu. Znamená to, že věříte právu. A právo nejde vytvořit na základě dobré vůle - jde o přesná slova, správné formulace a zákonné požadavky. A ty se nevytvoří „na rychlo“.
Co dělat, když už máte smlouvu, ale nejste si jistí
Pokud už máte smlouvu podepsanou, ale nejste si jistí, zda je vše v pořádku, dejte ji zkontrolovat. Některé advokátské kanceláře nabízejí službu kontroly smluv za 1000-1500 Kč. To je investice, která vám může ušetřit tisíce.
Nečekáte, až vám katastr napiše, že smlouva je neplatná. Udělejte to hned. Předtím, než zaplatíte peníze. Předtím, než podepíšete návrh na vklad.
Kupní smlouva není „formálnost“. Je to váš štít. Pokud ji máte správně, nikdo vám nemůže vzít nemovitost. Pokud ji máte špatně, můžete zůstat bez ní - i když jste platili.
