Jak měnová politika ČNB ovlivňuje ceny nemovitostí v ČR v roce 2026

Měnová politika České národní banky je jedním z nejdůležitějších faktorů, které rozhodují o tom, zda se vám podaří koupit byt nebo dům. V roce 2026 se situace na trhu s nemovitostmi v Česku znovu mění - a všechno to dělá změna úrokových sazeb. Když ČNB snížila úrokové sazby z 6 % na 4-5 %, neznamenalo to jen levnější úvěry. Znamenalo to, že se ceny bytů a domů začaly znovu zvyšovat - rychle a neustále.

Proč hypoteční sazby rozhodují o cenách nemovitostí

Když ČNB zvýší úrokovou sazbu, komerční banky zdraží hypoteční úvěry. Když ji sníží, hypoteční úvěry jsou levnější. To je jednoduché. Ale důsledky nejsou. Když je hypoteční úvěr drahý, lidé si nemohou dovolit koupit byt. Když je levný, začnou kupovat - a poptávka stoupá. A když poptávka stoupá a nabídka ne, ceny se zvedají.

V roce 2023, kdy hypoteční sazby dosahovaly 6 %, mnoho lidí čekalo. Měli vlastní peníze, ale nechtěli se zavázat na 30 let za tak vysoké úroky. V roce 2025, kdy sazby klesly na 4,5 %, se trh probudil. Podle dat ČSOB Hypoteční banky se ceny bytů meziročně zvýšily o 13,8 %. Ceny domů o 8,7 %. A ceny pozemků o 7,2 %. To není náhoda. To je přímý důsledek měnové politiky.

Byty v Praze stojí už 170 tisíc za metr čtvereční

Největší tlak je na Praze. Průměrná cena nového bytu tam překročila 170 tisíc korun za metr čtvereční. Starší byty se blíží 150 tisícům. To není cena - to je překážka. A přitom příjmy lidí nerostou stejně rychle. Podle ČSÚ rostou ceny bydlení rychleji než mzdy. A to je problém. Lidé nemají peníze, ale mají potřebu bydlet. A když nemají peníze, ale potřebu, začnou investovat do nemovitostí jako do jediné bezpečné věci. To je ten paradox: 82 % Čechů považuje bydlení za nedostupné, ale 68 % je považuje za nejlepší investici.

Proč? Protože nemají lepší volbu. Akcie jsou nestálé, spoření má nízký úrok, dluhopisy nevynášejí nic. Takže lidé dávají peníze do cihel. A když to dělá spousta lidí, ceny stoupají. Bankéři to říkají přímo: „Pokud lidé neuvidí alternativy, budou peníze ukládat do cihel.“

Proč se ceny nemovitostí neustále zvyšují - i když je hypoteční sazba nízká

Není to jen o úrocích. Je to i o tom, že v Česku nebudují dostatečně rychle. Stavební povolení trvá v průměru 2,7 roku. V Polsku to trvá 1,4 roku. V Německu 1,9 roku. To znamená, že když se poptávka zvýší, nabídka nezodpoví. A když nabídka nezodpoví, ceny stoupají - bez ohledu na to, jak nízké jsou úroky.

Podle průzkumu ČNB 78 % developerů říká, že by výstavba mohla zastavit, kdyby hypoteční sazby znovu stouply nad 6 %. Ale pokud zůstanou v pásu 4-5 %, bude poptávka pokračovat. A protože nebudují dost, ceny budou stoupat. Miroslav Zetek z ČSOB Hypoteční banky říká, že ceny všech kategorií nemovitostí dosáhly nových maxim. A Dušan Kunovský z CENTRAL GROUP předpovídá další růst o 5-10 % v roce 2026.

Co se stane, když ČNB zvýší úroky

Všechno toto růstové tempo je závislé na jediné věci: na tom, že ČNB nezvýší úrokové sazby. Pokud by inflace překročila očekávání a ČNB musela rychle zvýšit úroky, trh by se zhroutil - alespoň v segmentu dražších bytů. Lidé, kteří si vzali hypoteční úvěr při 4,5 %, by nemohli splácet, kdyby sazba stoupla na 7 %. A to by vedlo k propadu cen.

Naštěstí to není nejpravděpodobnější scénář. Většina analytiků předpokládá, že sazby zůstanou v pásu 4-5 % alespoň do konce roku. A to znamená, že ceny budou pokračovat ve vzestupu, ale pomaleji. Růst by mohl být mírný - 5-7 % ročně - místo 10-15 %. To by bylo blíž růstu příjmů. A to by mohlo zlepšit dostupnost bydlení.

Co byste měli dělat, když chcete koupit nemovitost v roce 2026

Nemusíte čekat na ideální čas. Ideální čas už neexistuje. Ceny rostou. Hypoteční sazby jsou nízké. Ale nevěřte, že to bude trvat věčně. Pokud plánujete koupit byt nebo dům, musíte přijít s plánem.

• Mějte alespoň 20-30 % vlastních prostředků. Bez toho vám banka nedá úvěr.
• Spocítejte si, jak byste spláceli při sazbě o 2-3 procentní body vyšší. Pokud byste to nezvládli, nekupujte.
• Sledujte signály ČNB. Nejen aktuální sazby, ale i jejich komunikaci. Pokud začnou mluvit o „zvýšení úrokových sazeb“, je čas rychle jednat.
• Nečekávejte na podporu státu. Program „Bydlení pro každého“ pokrývá jen 0,5 % trhu. To je zanedbatelné.
• Nezaměřujte se jen na Prahu. V městech jako Zlín, Ostrava nebo Plzeň jsou ceny stále o 30-50 % nižší. A nabídka je větší.

Co se děje s nájmy

Nájemní trh se nezvedá tak rychle jako trh s prodejem. Meziročně se nájemné zvedlo jen o 6 %. To je výrazně méně než růst prodejních cen. To znamená, že vlastnictví je stále výhodnější než nájem. Ale to také znamená, že lidé, kteří bydlí v nájmu, se stávají „věčnými nájemníky“ - protože nemohou koupit.

Asociace nájemního bydlení předpovídá, že v roce 2026 se nájemné a ceny bytů začnou přibližovat. To je dobrá zpráva. Pokud se nájemné zvyšuje rychleji, může se stát, že vlastnictví přestane být tak výhodné. Ale to se stane až tehdy, když se ceny bytů zpomalí - a to je zatím vzdálená možnost.

Závěr: Ceny budou stoupat - ale ne nekonečně

Měnová politika ČNB je dnes hlavním motorom realitního trhu. Když byly úroky vysoké, trh spal. Když se úroky snížily, trh se probudil. A teď, když jsou úroky nízké, ceny rostou. A budou růst - dokud nebude zvýšená sazba. Pokud se nic nezmění, v roce 2026 budou ceny bytů v Praze překračovat 180 tisíc korun za metr čtvereční. A v ostatních městech budou začínat překračovat 100 tisíc.

Nemusíte být investor. Nemusíte mít peníze na dům. Ale pokud chcete koupit byt, musíte to dělat teď. Ne zítra. Ne za rok. Teď. Protože každý měsíc, který čekáte, vás stojí tisíce korun. A když se hypoteční sazba zvýší, budete čekat znovu. A to už nebudete moci.