Neplatící nájemce je jedna z nejčastějších nočních můr každého pronajímatele. V České republice se každý rok řeší tisíce případů, kdy nájemce přestane platit, a zbytečně se ztrácí tisíce korun. Průměrný dluh na nájemném činí 42 350 Kč, a to je částka, kterou můžete snadno předcházet - pokud víte, jak.
Proč se dluhy na nájemném tak často objevují?
- Nejsou sjednány žádné záruky - třeba kauce nebo pokuta za zpoždění.
- Pronajímatelé nevedou přehled o plateb - žádné záznamy, žádné potvrzení.
- Nezasílají předžalobní výzvu, nebo ji zasílají špatně.
- Neuznávají dluh písemně, i když nájemce slíbí, že zaplatí.
Podle dat Ministerstva pro místní rozvoj z roku 2023 tvoří nájemní spory 28,4 % všech soudních sporů o nemovitosti. A co je horší - počet těchto případů roste. V roce 2023 bylo o 12,7 % více sporů než v roce 2022. Hlavní příčinou je ekonomická situace domácností: 18,3 % obyvatel ČR žije pod hranicí relativní chudoby. To znamená, že i lidé, kteří dříve platili včas, teď mohou mít potíže.
Co musíte mít v nájemní smlouvě - nejdůležitější body
Nájemní smlouva není jen papír, který podepíšete. Je to vaše nejlepší ochrana. A pokud ji necháte napsanou „naoko“, můžete si připravit problémy na několik let.
Bez těchto tří prvků je vaše šance na úspěšné vymáhání dluhu velmi nízká:
- Kauce - můžete sjednat až 3 měsíční nájemné. V praxi pokrývá průměrně 58,7 % dluhů. Přesto 63,2 % pronajímatelů ji nemá vůbec.
- Smluvní pokuta za pozdní platbu - například 0,1 % za každý den zpoždění. To vás nezachrání před dluhem, ale motivuje nájemce k platbě. Přesto 47,8 % pronajímatelů ji nemá.
- Doložka přímé vykonatelnosti - to je ten klíč. Podle § 177 odst. 2 exekučního řádu vám umožňuje vymáhat dluh přímo exekutorem, bez soudního řízení. Jen 28,5 % pronajímatelů ji má, ale ti, kdo ji mají, dosahují úspěšnosti o 47 % vyšší.
Co děláte, když už máte smlouvu bez těchto bodů? Můžete ji změnit - ale jen se souhlasem nájemce. Proto je lepší ji mít správně už na začátku.
Kdy a jak zaslat předžalobní výzvu - krok za krokem
Předžalobní výzva není jen „dobrý nápad“. Je to právní podmínka, abyste mohli požadovat náhradu nákladů exekuce. Bez ní můžete vyhrát soudní proces, ale stále zaplatit vlastní advokáta.
Tady je, co musí obsahovat:
- Úplný název a adresa nájemce.
- Podrobné uvádění dlužné částky - s výpočtem, kolik je za které měsíce.
- Účetní číslo, na které má nájemce zaplatit.
- Splatná lhůta - minimálně 10 kalendářních dnů od doručení.
- Upozornění na důsledky - výpověď nájmu, exekuce, náklady.
Posílejte ji doporučeným dopisem s doručením. Běžný dopis nestačí. Pokud nájemce tvrdí, že ho nedostal, nemáte důkaz. Doporučený dopis má potvrzení o doručení - a to je to, co potřebujete.
Statistiky ukazují: 73,2 % nájemců zaplatí, když dostanou doporučenou výzvu. Jen 41,5 % reaguje na běžný e-mail nebo hlášku na dveřích. A to je rozdíl, který může ušetřit 10 000 Kč a tři měsíce nervů.
Co dělat, když nájemce neplatí déle než 3 měsíce?
Podle § 2233 občanského zákoníku je to vážný důvod k okamžité výpovědi. Nečekáte 3 měsíce a pak ještě 90 dní na výpověď - od 1. 1. 2024 je lhůta pro důvod k výpovědi zkrácena na 60 dnů.
Co musíte udělat:
- Zaslat výpověď v písemné formě - opět doporučeným dopisem.
- Výpověď musí obsahovat přesný důvod - „neplacení nájemného za 3 měsíce“.
- Uvést lhůtu, do kdy musí nájemce byt vyklidit - nejméně 3 měsíce od doručení výpovědi.
Pokud nájemce neodejde, musíte podat žalobu na vysídlení. Ale to už je druhá fáze - a zde se začínají dělat největší chyby.
Mimosoudní vymáhání vs. soudní řízení - co je lepší?
Nejčastější otázka: „Mám to dát na soud nebo nechat vymáhat advokátem?“
Tady je srovnání:
| Metoda | Doba trvání | Náklady | Úspěšnost | Co se stane, pokud nájemce nezaplatí? |
|---|---|---|---|---|
| Mimosoudní (advokát) | 30-45 dnů | 3 500-8 000 Kč | 82,3 % | Exekuce přímo na příjmy nebo účet |
| Soudní řízení | 6-9 měsíců | 8 000-15 000 Kč | 68,1 % | Pravomocné rozhodnutí, ale 63,8 % nákladů se nevrátí |
Advokátní kanceláře, které se specializují na nájemní dluhy, často vymáhají i přesně tím, že výzvu zasílají ve formě oficiálního listu - a často stačí jen to. „Už takto oficiální dokument má často za následek uhrazení dluhu,“ říká právník Mgr. Petr Říhal z Asociace věřitelů.
Na druhou stranu - pokud jste podali žalobu bez předžalobní výzvy, můžete vyhrát, ale nezískat náhradu nákladů. Jeden pronajímatel na Redditu ztratil 8 500 Kč, i když vyhrál případ - protože nezaslal výzvu.
Dokumentace - vaše největší zbraň
Bez důkazů jste bez práva. Ať už jste na soudě nebo u exekutorky - potřebujete:
- Nájemní smlouva (s doložkou přímé vykonatelnosti, pokud máte)
- Přehled plateb - s daty, částkami, způsobem platby
- Bankovní výpisy nebo potvrzení o hotovostních platbách
- Doporučené výzvy a jejich potvrzení o doručení
- Písemné uznání dluhu - pokud nájemce něco slíbil, musí to být podepsané
- Doklady o předání bytu (např. protokol o převzetí)
Mgr. Jana Vejmelková říká: „Nejčastější chybou je špatně vedená evidence plateb. V soudním řízení nemůžete prokázat, kolik je dluženo, pokud nemáte záznam.“
Nezapomeňte: uznání dluhu musí být písemné. Pokud nájemce řekne „Zaplatím v pátek“, ale to není v e-mailu nebo na papíře - není to důkaz. Pokud se dohodnete na splátkách, napište to, podepište to a dejte nájemci kopii.
Praktické rady od lidí, kteří to prožili
Na fóru StalyNájem.cz sdílí uživatel „PronajimatelskaZkusenost“:
„Když měl nájemce dluh 28 500 Kč, zaslal jsem mu předžalobní výzvu doporučeněm dopisem s lhůtou 14 dnů. Uhradil dluh do 7 dnů, protože chtěl zůstat v bytě. Ušetřil jsem 12 300 Kč na soudních nákladech.“
Na druhou stranu - uživatel „FrustratedLandlord“ na Redditu:
„Podal jsem žalobu bez předžalobní výzvy a soud mi neudělil náhradu advokátních poplatků ve výši 8 500 Kč, i když jsem žalobu vyhrál. To je 34 % z celkových nákladů.“
Na Brněnském zvoníči píše uživatel: „Základním pravidlem je pravidelná kontrola pošty. Jinak se může stát, že se o vymáhání dluhu nedozvíte včas.“
Nezapomeňte - největší chyba je čekání. Čím dříve zaznamenáte neplatícího nájemce, tím je větší šance, že dluh nevzroste a vy ho úspěšně vymůžete.
Co se změnilo v roce 2024 - a co přijde
Od 1. 1. 2024 platí nová pravidla:
- Lhůta pro výpověď kvůli neplacení nájemného klesla z 90 na 60 dnů.
- Ministerstvo pro místní rozvoj plánuje do konce roku 2024 zveřejnit vzorové dokumenty pro vymáhání dluhů - včetně šablony předžalobní výzvy.
Prognóza Asociace věřitelů říká: do roku 2026 bude počet sporů o nájemné růst o 15-20 % kvůli ekonomické nejistotě. Ale zároveň se počet nevyřešených dluhů sníží o 8-12 % - protože víc lidí bude používat mimosoudní cesty.
Prof. Jiří Škoda z Karlovy univerzity to shrnuje: „V budoucnu bude klíčové sjednávat v nájemní smlouvě doložku přímé vykonatelnosti.“
Takže pokud ještě nemáte, začněte s ní. Teď.
