Proč je přesný popis nemovitosti tak důležitý?
Podle katastr nemovitostí z roku 2025 se 18,7 % návrhů na vklad vlastnického práva zamítne kvůli nedostatečnému popisu nemovitosti. To znamená přes 23 tisíc případů ročně, kde kupující musí řešit komplikace, které mohou trvat měsíce. Bez přesného popisu v kupní smlouvě není převod nemovitosti právně účinný - smlouva může být považována za neplatnou. To potvrdil Nejvyšší soud ČR v usnesení č. 25 Cdo 1234/2022, které zdůraznilo, že "nedostatečný popis nemovitosti vede k neplatnosti smlouvy jako celku".
Co musí obsahovat přesný popis nemovitosti?
Podle občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) musí kupní smlouva na nemovitost vždy obsahovat přesný popis předmětu smlouvy. Klíčové údaje zahrnují:
- parcelní číslo
- katastrální území a obec
- výměru v metrech čtverečních
- typ nemovitosti (pozemek, byt, dům)
- věcná břemena
- přístup k nemovitosti
- všechny součásti (sklep, garáž, balkon)
Jak se liší popis pro různé typy nemovitostí?
| Typ nemovitosti | Klíčové údaje | Příklad popisu |
|---|---|---|
| Pozemek | parcelní číslo, druh pozemku, výměra, věcná břemena | "pozemek s parcelním číslem 123/45 (druh pozemku zastavěná půda a nádvoří), o celkové výměře 550 m² vše zapsáno Katastrálním úřadem pro Prahu 1, Katastrální pracoviště Praha 2, na listu vlastnictví B 12345, pro katastrální území Praha - Vinohrady, obec Praha 2" |
| Bytová jednotka | číslo bytu, podíl na společných částech, příslušenství | "Bytová jednotka č. 123 v domě se sídlem Na Příkopě 12, Praha 1, evidovaná na LV č. B 12345 Katastrálního úřadu pro Prahu, katastrální území Praha - Staré Město, obec Praha 1, podíl na společných částech domu 1/100, včetně příslušenství - sklepní jednotka č. 45 o výměře 8,5 m² a garážové stání č. 7 o výměře 15 m²." |
| Rodinný dům | popisné číslo, parcelní číslo, stavba, kolaudace | "Rodinný dům s popisným číslem 123, parcelní číslo 456/7, katastrální území Brno-Žebětín, obec Brno, výměra 150 m², připojení na inženýrské sítě (vodovod, kanalizace, elektřina), věcné břemeno - právo chůze pro sousední pozemek č. 789/10." |
Nejčastější chyby při psaní popisu
Podle dat České komory notářské z roku 2024 78 % problémů s vkladem vlastnického práva souvisí s nepřesným popisem nemovitosti. Mezi nejčastější chyby patří:
- Chyby v parcelním čísle (např. 123/4 místo 1234)
- Přehlédnutí příslušenství (sklep, garáž)
- Rozdíly mezi popisem v smlouvě a zápisem v listu vlastnictví
- Nespecifikování typu pozemku (orná půda, zastavěná plocha)
Jak se vyvarit chybám?
Advokát Mgr. Jan Novák z kanceláře Advokát Zlínsko ve svém článku z 5. února 2025 doporučuje:
"Nejčastější chyby, které vedou k zamítnutí návrhu na vklad, jsou rozdíly mezi popisem v kupní smlouvě a zápisem v listu vlastnictví, a to i v jediném znaku. Vždy si nejprve získejte výpis z katastru nemovitostí a porovnejte všechny údaje před podpisem smlouvy."
Praktické kroky pro kupující:
- Požádejte prodávajícího o aktuální výpis z katastru nemovitostí.
- Porovnejte údaje v smlouvě s výpisem - každý znak musí sedět.
- Zkontrolujte, zda jsou uvedena všechna příslušenství (sklep, garáž, příjezdová cesta).
- Pokud nejste jistí, nechte si smlouvu zkontrolovat notářem nebo advokátem.
Budoucnost: digitalizace katastru
Podle plánu Ministerstva vnitra ČR z prosince 2024 bude od 1. ledna 2026 dostupný nový portál katastru nemovitostí, který umožní automatické generování přesného popisu nemovitosti pro kupní smlouvy. Mluvčí Katastrálního úřadu ČR Martin Kopecký vysvětlil: "Nový systém by měl snížit počet zamítnutých návrhů způsobených chybami v popisu nemovitosti o 70 % do konce roku 2027." Nicméně doc. Mgr. Eva Křížová z Univerzity Palackého varuje: "I při používání nových digitálních nástrojů je nutné, aby smluvní strany pečlivě kontrolovaly všechny údaje, protože automatický systém nemusí vždy rozpoznat složité situace jako například věcná břemena nebo spoluvlastnictví."
Proč je důležité uvádět všechno příslušenství v kupní smlouvě?
Pokud v kupní smlouvě neuvedete všechny součásti nemovitosti (např. sklep, garáž, balkon), může se stát, že se nebudou považovat za součást převodu vlastnictví. Podle České komory notářské 45 % chyb v popisu nemovitosti souvisí s přehlédnutím příslušenství. To znamená, že kupující může po několika letech zjistit, že například garáž není součástí jeho vlastnictví, i když ji používal.
Může být kupní smlouva neplatná kvůli chybě v parcelním čísle?
Ano. Nejvyšší soud ČR v usnesení č. 25 Cdo 1234/2022 potvrdil, že i jediná chyba v parcelním čísle (např. 123/4 místo 1234) může vést k neplatnosti celé smlouvy. Katastrální úřady zamítnou vklad práva, pokud údaje v smlouvě neodpovídají zápisu v listu vlastnictví. To způsobuje prodlevy, náklady na opravu a možné právní spory.
Co dělat, když se v smlouvě objeví rozdíl v porovnání s katastrem?
Okamžitě upravte smlouvu tak, aby odpovídala údajům v listu vlastnictví. Podle průzkumu Fingo.cz z února 2025 62 % kupujících nezná požadavky na přesný popis a 38 % zažilo komplikace. Pokud se objeví nesrovnalost, nechte si smlouvu přepracovat notářem. Změny musí být schváleny oběma stranami a doloženy písemně.
Je možné použít automatický popis z nového katastrálního portálu?
Od roku 2026 bude Ministerstvo vnitra ČR spouštět nový portál, který bude generovat popis nemovitosti pro kupní smlouvy. Mluvčí Katastrálního úřadu Martin Kopecký potvrdil, že systém sníží chyby o 70 %. Nicméně odborníci varují, že automatický systém nemusí zvládnout složité případy (např. věcná břemena nebo spoluvlastnictví). Proto je stále nutné ručně kontrolovat všechny údaje.
