Pojištění nemovitosti v rizikové oblasti: Jaké podmínky platí v České republice

Pojištění nemovitosti v rizikové oblasti: Jaké podmínky platí v České republice

Představte si, že jste vlastníkem domu, který stojí na místě, kde před pěti lety voda přesahovala zábradlí. Teď chcete pojištění. Ale pojišťovna vám říká: „Nemůžeme vám to pojistit.“ Nebo vám nabízí cenu, která je třikrát vyšší než u souseda. To není sci-fi. To je realita v povodňových zónách v České republice. A největší chyba, kterou lidé dělají, je čekat, až se voda objeví u dveří, než se začnou ptát na pojištění.

Ve zemědělských oblastech u Zlína, v obcích kolem Moravy nebo u Vltavy v okolí Prahy už nejde jen o to, zda máte pojištění. Otázka je: jaké máte a jaké podmínky vám pojišťovna klade. A to je právě to, co se většině lidí neřekne.

Co je povodňová zóna a proč to vůbec existuje?

Nejde o náhodný návrh. Všechny rizikové oblasti v Česku jsou dnes rozděleny do čtyř zón podle přesných hydrologických dat. Tento systém vytvořila Česká asociace pojišťoven (ČAP) v roce 2019 a platí dodnes. Každá zóna má jiný význam:

• Zóna 1 - zanedbatelné riziko. Voda tu nikdy nebyla. Pojištění je levné a snadné.
• Zóna 2 - nízké riziko (staletá voda). Voda tu přišla jednou za 100 let. Pojištění je možné, ale už s mírným navýšením.
• Zóna 3 - střední až vysoké riziko (padesátiletá voda). Voda tu přichází každých 50 let. Tady začíná problém.
• Zóna 4 - velmi vysoké riziko. Voda tu byla v posledních 20 letech dvakrát. Mnoho pojišťoven tady vůbec neuzavírá smlouvy.

Proč to vůbec existuje? Protože v roce 2021 se v Česku stalo více než 1 200 povodňových škod. Většina z nich byla v zónách 3 a 4. Pojišťovny nejsou charity - musí si zajistit, že nezkrachují. Pokud by všechny domy v zóně 4 pojistily za stejnou cenu jako v zóně 1, byly by všechny mimo bankrot.

Co vás pojišťovna bude požadovat?

Nejde jen o to, kam váš dům spadá. Ještě důležitější je, co jste s ním udělali. Pokud máte dům v zóně 3, ale vstupní dveře jsou na úrovni země a kabely v podlaze, pojišťovna vám může říct: „Nechceme to riskovat.“

Podmínky se liší podle zóny:

• V zóně 2: Většina pojišťoven vyžaduje jen základní dokumentaci - fotky fasády, plán domu, potvrzení o výstavbě. Některé vyžadují, aby byly všechny vstupy a okna vodotěsné.
• V zóně 3: Tady se to začíná komplikovat. Vyžadují se konkrétní protipovodňová opatření: zvednutí vstupních dveří o 15-30 cm, instalace vodotěsných vrat, vodotěsné vedení elektrických kabelů nad úrovní nejvyšší vody, ochranné hráze nebo systémy proti vnikání vody. Bez těchto opatření vám může být pojištění odmítnuto nebo navýšeno o 40-60 %.
• V zóně 4: Tady se pojištění stává téměř nemožným. Jen 7 % pojišťoven nabízí nějakou formu ochrany. Pokud vám někdo nabídne smlouvu, bude mít karenční dobu 12 měsíců - tedy pojištění začne plnit až po roce. A pojistné? Může dosahovat 8 000-12 000 Kč ročně za rodinný dům.

Podle průzkumu KB pojišťovny z roku 2023 jen 32 % lidí v zóně 3 má všechny požadované opatření. Zbytek si myslí, že „to už bude nějak dobře“. Ale když přijde voda, zjistí, že pojištění neplní - protože nesplňujete podmínky.

Jaká je cena a jak se to srovnává s alternativami?

Ceny se liší podle zóny, rozlohy domu a počtu opatření. Pro rodinný dům o rozloze 150 m²:

Co znamená „specializované pojištění“? Je to smlouva, která pokrývá i škody, které standardní smlouva vylučuje - například škody způsobené přímo povodní, nejen z vody, která vnikla do domu. Většina standardních smluv vylučuje škody z povodní, pokud není domov v zóně 1 nebo 2. V zóně 3 je to už záležitost jednotlivé pojišťovny.

Největší chyba? Podpojištění. Podle Generali Česká pojišťovna až 65 % lidí v rizikových oblastech má nastavenou pojistnou částku nižší než skutečná hodnota domu. Pokud máte dům za 3 miliony Kč, ale pojistíte ho jen na 1,5 milionu, pojišťovna vám vyplatí jen polovinu škody. A to i když vám voda zničí všechno.

Co vás čeká při sjednávání pojištění

Nejde o to, abyste jen zavolali na pojišťovnu. Musíte se připravit.

1. Zjistěte svou zónu. Použijte oficiální mapy ČHMÚ (www.chmi.cz) nebo portál VODA (voda.chmi.cz). Zadejte přesné GPS souřadnice vašeho domu. Toto je klíčový krok - nevěřte sousedovi, že „tady to nikdy nebylo“.
2. Zkontrolujte stav domu. Máte vstupní dveře zvednuté? Jsou kabely v podlaze nebo v zdi nad úrovní vody? Máte vodotěsná vrat? Fotografujte to. Všechno potvrďte dokumenty - stavební plány, výstavby, certifikáty.
3. Navštivte alespoň 3 pojišťovny. Generali, Kooperativa, Allianz a KB mají různé podmínky. Některé mají programy, které snižují pojistné o 20 %, pokud máte protipovodňová opatření.
4. Požádejte o individuální hodnocení. Pokud vám někdo odmítl, nevzdávejte to. Některé pojišťovny (např. Generali „Bezpečný dům Plus“) mají speciální produkty pro zónu 3, pokud máte opatření.
5. Nezapomeňte na karenční dobu. Pokud vám někdo nabízí pojištění, zeptejte se: „Jaká je karenční doba pro povodňové škody?“ Pokud je to 12 měsíců, nejste zatím pojištěný.

Průměrná doba sjednání smlouvy ve zóně 3 je 14 dní. V zóně 4 může trvat měsíc - a výsledkem může být odmítnutí.

Co se mění v roce 2026 - a co vás čeká v budoucnu

Od ledna 2023 je povinné uvádět povodňovou zónu v každé smlouvě. To znamená, že když v roce 2027 prodáte dům, nový majitel ihned vidí, v jaké zóně je. To zvyšuje transparentnost - ale také zvyšuje riziko, že dům v zóně 4 bude těžko prodejný.

Co se děje dál? V roce 2025 se mají zavést dynamické mapy - aktualizované čtvrtletně. To znamená, že vaše zóna se může změnit. Pokud jste v zóně 2, můžete být v roce 2027 přeřazeni do zóny 3. A to bez ohledu na to, zda jste něco dělali.

Podle České národní banky se do roku 2030 přesune 15-20 % nemovitostí z nižších zón do vyšších. Klimatické změny to nemění - mění je rychleji. V posledních 5 letech se riziko povodní ve zónách 1 a 2 zvýšilo o 25 %. To znamená: i domy, které jste považovali za bezpečné, teď nejsou.

Největší změna? Pojišťovny začínají nabízet bonusy. Pokud máte aktivní systém proti povodním - například vodotěsné vraty, automatické čerpadlo nebo vodní zábrana - můžete získat slevu až 30 %. To není teorie. To je realita u KB pojišťovny a Generali od roku 2023.

Co dělat, když vám pojišťovna říká „ne“?

Nejčastější odpověď: „Nemůžeme.“ Ale to neznamená „nikdy“.

• Pokud jste v zóně 4, zvažte společný projekt s ostatními vlastníky. Některé obce vytvářejí společné protipovodňové systémy - a pokud je dům součástí takového systému, pojišťovna může být ochotnější.
• Pokud máte dům v zóně 3, ale nemáte opatření, investujte do nich. Zvednutí vstupu o 20 cm stojí 15 000-25 000 Kč. To je méně než roční pojistné v zóně 4.
• Pokud jste v zóně 4 a nemáte možnost pojištění, zvažte přesun. V Česku existuje státní program „Přesun z rizikových oblastí“ - v některých obcích se platí až 1,2 milionu Kč za přestěhování. Zkontrolujte na místním úřadě.

Největší chyba? Čekat. Když přijde voda, už je pozdě. Pojištění není záruka. Je to záruka, že když se něco stane, neztratíte všechno. A v rizikových oblastech to není jen o penězích. Je to o klidu.