Kontrola společenství vlastníků při koupi bytu: Fond oprav a dluhy

Představte si, že jste nakoupili byt, přestěhovali se a pak vám přijde účet za 150 000 Kč. Nejde o vaši výměnu kotle ani nové okna. Je to mimořádný příspěvek na rekonstrukci fasády, kterou jste před koupí ani nevěděli, že se má dělat. A nejhorší? Že jste to mohli předem zjistit.

Proč je kontrola SVJ důležitější než prohlídka bytu

Když kupujete byt, většina lidí se zaměří na barvu dlažby, velikost kuchyně nebo, jestli je balkon na slunce. Ale největší riziko není v interiéru - je v společenství vlastníků jednotek (SVJ). Tato právnická osoba spravuje celý dům: schody, výtahy, střechu, fasádu, topení. A každý vlastník bytu se automaticky stává jejím členem. To znamená, že když koupíte byt, koupíte i jeho dluhy.

Nejde jen o to, jestli je dům v dobrém stavu. Jde o to, jestli má peníze na opravy, které se budou dít za rok nebo za dva. A jestli někdo už dluží - a jestli tyto dluhy přejdou na vás.

Fond oprav: kolik by měl mít bytový dům?

Fond oprav je jako úsporný účet domu. Každý měsíc vlastníci přispívají na něj, aby měli peníze na větší opravy - výměnu výtahu, zateplení, nové okna, opravu střechy. Ale v mnoha domech je tento fond prázdný.

Podle odborníků by měl fond oprav obsahovat minimálně 100 000 až 150 000 Kč na každou bytovou jednotku. V praxi je to však výjimka. 63 % domů v Česku má pod 50 000 Kč na byt. To znamená, že když se něco rozbije, vlastníci musí zaplatit mimořádný příspěvek - a to někdy desítky tisíc korun najednou.

Příklad z Prahy 4 v roce 2022: vlastníci bytů v ulici K Těšnovu dostali účet za 250 000 Kč na výměnu výtahu. Nikdo jim to před koupí neřekl. Dům měl fond jen 22 000 Kč na byt.

Dluhy prodávajícího - nezapomeňte na to

Dluhy k SVJ nezmizí, když se změní vlastník. Pokud předchozí vlastník dluží 30 000 Kč za neuhrazené příspěvky, tyto dluhy zůstávají vázány na bytovou jednotku. A vy je můžete převzít - pokud nezkontrolujete.

Podle zákona je prodávající povinen doložit potvrzení od SVJ, že nemá žádné neuhrazené závazky. Pokud vám ho nepředloží, nekupujte. Nechte si to napsat do smlouvy: „Koupě bytu je podmíněna potvrzením o absenci dluhů vůči SVJ.“

V roce 2021 se uživatel na Bezrealitky.cz přestěhoval do bytu, o kterém nevěděl, že SVJ schválilo rekonstrukci fasády za 5,2 milionu Kč. Jeho podíl: 185 000 Kč. A on nebyl o tom informován ani jednou.

Co musíte požádat před koupí

Nechte si před podpisem smlouvy předložit tyto dokumenty:

1. Účetní závěrka za poslední 3 roky - podívejte se, kolik peněz SVJ skutečně mělo, kde je utratilo a jestli mělo přebytek nebo deficit.
2. Plán oprav na následujících 5 let - jestli je tam výměna výtahu, zateplení, oprava střechy. Pokud tam nic není, je to podezřelé. Neznamená to, že se nic nebude dít - znamená to, že nevědí, co se bude dít.
3. Výši fondu oprav a jeho pokrytí plánovaných oprav - spočítejte, kolik peněz má dům a kolik stojí opravy, které jsou naplánované. Pokud má fond 300 000 Kč a plánované opravy stojí 1,2 milionu, připravte se na mimořádné příspěvky.
4. Potvrzení o absenci dluhů prodávajícího - toto je základ. Bez toho nekupujte.
5. Kopii stanov SVJ a domovního řádu - tam najdete, jak se rozhoduje o penězích, jak se volí předseda, jak se vybírají příspěvky. Některé stanovy jsou nezákonné - například ty, které zakazují pronájem bytu nebo zvyšují příspěvky jen pro cizince.

Tento proces trvá 7-14 dní. Není to rychlé, ale je to levnější než zaplatit 150 000 Kč za opravu, kterou jste nečekali.

Co se stane, když to neuděláte?

Procenta nejsou náhodná. Podle Hypoteční kalkulačky z roku 2023 68 % kupujících bytů neprovede žádnou kontrolu SVJ. A 42 % z nich pak zažije neplánované výdaje. Průměrná částka: 85 000 Kč do dvou let.

Nejčastější stížnosti:

• 58 % - nedostatečná transparentnost hospodaření (nikdo neví, kam šly peníze)
• 47 % - neplánované výdaje na opravy
• 39 % - špatná komunikace s vedením SVJ

Někdo se rozhodne pro „přežít a zaplatit“. Ale to je jako když koupíte auto bez servisní knížky a pak se vám rozbije motor. Jenže auto si můžete prodat. Byt ne.

Novinky od roku 2025: co se změní

Od srpna 2025 vstupuje v platnost novela stavebního zákona. Upravuje pravidla pro SVJ - a to pro vás jako kupujícího znamená lepší ochranu.

Nově bude vyžadováno:

• Fond oprav musí pokrývat alespoň 70 % plánovaných oprav na následujících 5 let.
• Pro domy s více než 15 byty bude povinný pravidelný audit hospodaření - tedy nezávislá kontrola účetnictví.

Plánuje se i centrální registr SVJ, kde budou veřejně přístupné základní údaje: výše fondu, plán oprav, počet dluhů. To znamená, že v budoucnu budete moci zkontrolovat dům jen tak, že zadáte adresu do webového portálu.

Kdo vám může pomoci?

Nemusíte být účetní nebo právník, abyste rozuměli dokumentům SVJ. Můžete si najít odborníka - znalece nebo advokáta specializujícího se na bytová společenství. Jeho služby stojí 3 500-7 000 Kč. To je cena jednoho měsíčního příspěvku na fond oprav. A může vás ušetřit 100 000 Kč.

Advokátka Michaela Vlčková z kanceláře Tl-ak.cz varuje: nezapomeňte také na katastr nemovitostí. Byt může být zatížen zástavním právem nebo věcným břemenem - a to se nezjistí při prohlídce bytu. To se zjistí jen v katastru.

Proč to vůbec děláme?

V Česku je přes 45 000 bytových domů spravovaných SVJ. Víc než polovina všech domů s více než dvěma byty. A většina z nich má problémy s penězi. To není náhoda. Je to systém, který funguje jen tehdy, když vlastníci jsou aktivní.

Když kupujete byt, nekupujete jen čtyři stěny. Kupujete i společenství, které ho drží pohromadě. A toto společenství může být vaší největší výhodou - nebo největším rizikem. Záleží na tom, jestli se na něj podíváte předtím, než podepíšete smlouvu.

Nejde o to, že byste měli být podezřívaví. Jde o to, že byste měli být opatrní. A to je rozdíl.