Stavební povolení neznamená, že máte neomezený čas na začátek stavby. Pokud nezačnete stavět do dvou let od dne, kdy povolení nabylo právní moci, ztrácí platnost - a s ní i vaši nárok na realizaci záměru. V roce 2025 se to změnilo, ale ne tak, jak si většina lidí myslí. Nový stavební zákon (č. 183/2025 Sb.) neznamená, že můžete prodlužovat bez limitu. Naopak - je třeba vědět, kdy a jak to udělat správně, jinak ztratíte nejen čas, ale i peníze.
Co se změnilo v roce 2025?
Před 1. lednem 2025 platilo, že stavební povolení má dvouletou platnost a po jejím uplynutí je nevratně zrušeno. Nyní je situace složitější, ale i příznivější pro ty, kdo už začali stavět. Pokud jste ve dvou letech začali s výstavbou - třeba jen s výkopem základů nebo založením základové desky - platnost vašeho povolení se automaticky prodlužuje na 10 let. To je klíčová změna. Nejde o prodloužení podle žádosti, ale o automatické prodloužení, pokud je stavba zahájena.
Co když jste ještě nezačali? Pak platí pravidlo: můžete žádat o prodloužení, ale ne máte na to právo. Stavební úřad může prodloužit, ale ne musí. A to je rozdíl, který mnoho lidí přehlíží. Pokud nezvládnete dobře odůvodnit, proč jste ještě nezačali, žádost bude zamítnuta. Nejde o formální proceduru - jde o to, jestli váš záměr stále odpovídá současným územním a právním podmínkám.
Kdy a jak podat žádost o prodloužení?
Nejčastější chyba? Čekat až do posledního dne. Pokud máte stavební povolení platné do 15. června 2025, nečekáte až do 14. června. Podávejte žádost nejméně dva měsíce před uplynutím platnosti. Proces zpracování trvá 30 až 60 dní - a pokud bude úřad potřebovat doplnit dokumenty, může to trvat ještě déle.
Žádost podáváte u stavebního úřadu, který vám povolení vydal. Můžete to udělat osobně, poštou nebo elektronicky, pokud máte digitální podpis. Žádost není formulář, ale volně psaný dokument - ale musí obsahovat všechny klíčové údaje:
- Jméno a adresa stavebníka
- Název stavby a její přesné místo
- Číslo a datum vydání stavebního povolení
- Datum, kdy povolení nabylo právní moci
- Termín, o který žádáte o prodloužení (maximálně o další 2 roky)
- Podrobné odůvodnění, proč stavba nebyla zahájena
- Seznam účastníků řízení (např. sousedé, architekt, projektant)
Nezapomeňte přiložit důkazy. Pokud jste čekali na úvěr, připojte potvrzení od banky. Pokud řešíte vlastnické spory, přidejte soudní výzvu nebo dohodu. Pokud vás zdržely dodávky materiálů, přiložte dopisy od dodavatelů. Čím konkrétnější, tím lépe. Stavební úřad nevyhodnocuje vaše příběhy - vyhodnocuje důkazy.
Co stojí prodloužení?
Poplatek za prodloužení platnosti stavebního povolení je pevně stanoven: 2 000 Kč. Toto je jednorázová sazba, nezávislá na velikosti stavby nebo délce prodloužení. Platíte ji při podání žádosti - a pokud bude žádost zamítnuta, peníze nevrátíte. To je další důvod, proč je důležité žádost připravit dobře. Nejde o náklad, ale o investici do bezpečnosti vašeho projektu.
Proč žádosti zamítají?
Na fórech jako stavimbydlim.cz nebo poradnaproobce.cz se opakují stejné příběhy. Většina zamítnutých žádostí má jednu společnou vlastnost: neodůvodněná.
„Neměl jsem peníze“ - to nestačí. „Byl jsem nemocný“ - to taky ne. „Čekal jsem na rozhodnutí o připojení“ - to může fungovat, ale jen pokud přiložíte dokumenty o podání žádosti o připojení a potvrzení o zpoždění.
Nejčastější příčiny zamítnutí:
- Nedostatečné nebo vůbec žádné odůvodnění
- Chybějící důkazy (smlouvy, dopisy, potvrzení)
- Stavba už neodpovídá územnímu plánu (např. změna zelených zón, nový územní plán)
- Žádost podaná po uplynutí platnosti
Naopak, když uživatel „DumPodHradem“ na fóru přiložil dopisy od dodavatele, které potvrzovaly zpoždění dodávek oken kvůli pandemii, jeho žádost byla schválena hned napoprvé. Nebyl to náhodný úspěch - byl to důkaz, že věříte tomu, co říkáte.
Co když žádost zamítnou?
Neznamená to konec. Můžete podat novou žádost - ale musíte opravit to, co šlo špatně. Pokud vám úřad napsal, že chybí důkazy, přidejte je. Pokud řekli, že záměr už neodpovídá územnímu plánu, zjistěte, co se změnilo, a pokud je možné, připravte návrh úpravy - třeba přesunutí pozemku nebo změnu typu stavby.
Je důležité vědět: platnost vašeho původního povolení nezaniká, dokud o žádosti o prodloužení není pravomocně rozhodnuto. To znamená, že pokud podáte žádost včas, máte ještě čas - i když úřad rozhoduje. Neztrácíte právo na stavbu jen proto, že se řízení protáhlo.
Je možné prodloužit vícekrát?
Ano. Stavební úřad může prodloužit platnost opakovaně, ale maximálně o 2 roky najednou. Takže pokud máte povolení platné do roku 2026 a podáte žádost o prodloužení na 2 roky, dostanete platnost do roku 2028. Pokud v té době ještě nebudete hotovi, můžete podat další žádost - ale jen do doby, kdy celková doba platnosti nepřesáhne 10 let od dne nabytí právní moci povolení.
Toto je důležité: 10 let je horní mez. Neexistuje „neomezené prodloužení“. Pokud jste začali stavět, máte 10 let na dokončení. Pokud jste ještě nezačali, máte maximálně 10 let od vydání povolení - včetně všech prodloužení.
Co dělat, když už je platnost vypršela?
Je to špatná situace, ale ne konec. Pokud jste nezvládli podat žádost včas a platnost povolení vypršela, musíte podat novou žádost o stavební povolení. To znamená:
- Nové projektové dokumentace (možná i s novým architektem)
- Nové územní rozhodnutí (pokud se změnil územní plán)
- Nové poplatky - včetně poplatku za vydání povolení, který je výrazně vyšší než 2 000 Kč
- Nové řízení - které může trvat 6 až 12 měsíců
Nezapomeňte: nové povolení se může lišit od původního. Například pokud se změnil územní plán, může být povolena jiná výška budovy, jiný počet podlaží nebo jiný typ střechy. Vaše původní návrhy mohou být už neplatné.
Co se bude dít v roce 2026?
Podle České komory stavebních inženýrů se očekává nárůst počtu žádostí o prodloužení o 22 % v roce 2026. Důvod? Ekonomická nejistota, zpoždění dodávek materiálů a zvýšené náklady na úvěry. Stavební úřady jsou připraveny - ale ne na nekvalitní žádosti.
Ministerstvo pro místní rozvoj připravuje změnu vyhlášky, která by zjednodušila proces pro malé stavby - například garáže, terasy nebo malé rodinné domy. To znamená, že v budoucnu bude pro některé případy žádost o prodloužení jednodušší. Ale pro velké projekty a rodinné domy to zatím platí stejné pravidlo: čas je vaším největším nepřítelem - a dokumentace vaším nejlepším přítelem.
Kdo vám může pomoci?
Nemusíte to dělat sami. Pokud máte složitý případ - například vlastnický spor, změna územního plánu nebo velká stavba - zvažte pomoc právníka nebo stavebního poradce. Nejde o náklad, ale o riziko. Chyba v žádosti může stát tisíce korun a roky času.
Pokud jste v Zlíně nebo v okolí, můžete se obrátit na stavební úřad v městském úřadě Zlín - tam mají zkušenosti s velkým množstvím žádostí o prodloužení. Před podáním se vždy zeptejte, jestli mají nějaké doporučení pro formulaci žádosti - některé úřady mají vzory, které nezveřejňují na webu.
