Proč hypotéka na rekonstrukci bytu je nejlepší volba
Když plánujete rekonstrukci bytu, nejčastější otázka zní: jak to financovat? Spotřebitelský úvěr? Stavební spoření? Nebo hypotéka? Pokud máte rekonstrukci v rozpočtu nad 750 000 Kč, odpověď je jednoznačná - hypotéka na rekonstrukci bytu je nejlevnější a nejbezpečnější cesta. Podle dat České národní banky z konce roku 2023 je průměrná hypotéka na rekonstrukci 2,85 milionu Kč s úrokovou sazbou kolem 3,85% na 5 let. To je o 5-8 procentních bodů méně než u běžného spotřebitelského úvěru. Proč to má význam? Pokud si půjčíte 2 miliony Kč na 20 let, ušetříte přes 400 000 Kč jen na úrocích. To je peníze, které můžete investovat do kvalitnějších oken, tepelné izolace nebo nové kuchyně.
Hypotéka funguje tak, že banka vám půjčí peníze na základě hodnoty vaší nemovitosti - ne na základě vašeho příjmu. To znamená, že i když máte nižší příjem, ale byt má dobrou hodnotu, můžete získat výšší částku. Největší výhoda? Splácíte až 30 let. To znamená měsíční splátku, která se vejde do vašeho rozpočtu, i když rekonstrukce stojí 3 nebo 4 miliony.
Jak funguje čerpání hypotéky na rekonstrukci
Hypotéku na rekonstrukci nečerpáte najednou. Většina bank (92 % podle České bankovní asociace) používá postupné čerpání. To znamená, že peníze dostanete ve fázích - podle toho, jak pokračuje práce. První částka se vyplácí po dokončení základních prací, druhá po výměně oken, třetí po dokončení koupelny atd.
Proč je to tak? Banka chce mít jistotu, že peníze skutečně jdou na rekonstrukci, ne na cestu nebo nový telefon. Každá fáze musí být doložená. Většina bank vyžaduje fotografie před a po každé fázi. 42 % bank navíc požaduje potvrzení od stavebního dozoru. To zní jako byrokracie, ale je to ochrana pro vás. Pokud by banka vyplatila všechny peníze hned na začátku a stavební firma zmizela, zůstali byste bez bytu a bez peněz.
První čerpání se obvykle provádí po dokončení demolice nebo základních stavebních prací. Potom se počítá s dalšími čerpáními každé 2-4 měsíce. Máte obvykle 24 měsíců na dokončení celé rekonstrukce, ale můžete požádat o prodloužení o dalších 12 měsíců - celkem tedy 36 měsíců. Pokud to nezvládnete, banka může přestat vyplácet - a to je problém.
Co potřebujete k podání žádosti
Největší chyba lidí je, že si myslí, že stačí přijít do banky s pasem a říct: „Chci hypotéku na rekonstrukci.“ To nestačí. Banky vyžadují přesný položkový rozpočet. Ne jen „chci vyměnit koupelnu“, ale: „Výměna kachlové dlažby 12 m², cena 28 000 Kč; výměna vany za sprchovou kabinu, cena 35 000 Kč; instalace nového topného tělesa, cena 18 500 Kč“. Každá položka musí mít cenu, popis a dodavatele. Bez toho žádost nepřijmou.
Další požadavek: hodnocení nemovitosti. Banka si nechá vypracovat znalecký posudek, který říká, jaká je hodnota vašeho bytu dnes. Potom vyhodnotí, jaká bude hodnota po rekonstrukci. Pokud rekonstrukce zvýší hodnotu o 1,5 milionu, banka vám může půjčit až 90 % původní hodnoty. Ale pokud si myslíte, že po rekonstrukci byt bude stát 5 milionů, když dnes stojí 2 miliony, budete překvapeni. Banky jsou opatrné - podle rozhodnutí Finančního arbitra ČNB z listopadu 2023 přecenění budoucí hodnoty je jedním z nejčastějších důvodů, proč hypotéky odmítají.
Minimální vlastní příspěvek je obvykle 10 %. Pokud máte byt za 2 miliony, musíte mít 200 000 Kč na vlastní účet. Toto je nesmírně důležité. Pokud máte méně, banka vám nepůjčí. Některé banky, jako ČSOB, nabízejí „Půjčku na lepší bydlení bez zajištění“ pro rekonstrukce do 1 milionu Kč - ale to je výjimka, ne pravidlo.
Které banky jsou nejlepší a proč
Na trhu dominují tři banky: Česká spořitelna (32 % trhu), ČSOB (24 %) a Komerční banka (18 %). Každá má svoje silné stránky.
- Česká spořitelna je nejvíce uživatelsky přívětivá. Má jednoduchý online proces, rychlé schválení a umožňuje čerpání i na náhradní nářadí. Minimální částka je 300 000 Kč, maximální 15 milionů. Ideální pro střední rekonstrukce.
- ČSOB je nejrychlejší. Pokud potřebujete peníze hned - například na okamžitou výměnu oken - můžete si přes jejich „Půjčku na lepší bydlení“ peníze vyzvednout během 15 minut. Ale to platí jen do 1 milionu Kč. Pro větší rekonstrukce je jejich hypotéka na rekonstrukci nejflexibilnější - umožňují i zpětné vyplacení faktur za práce, které jste zaplatili z vlastních zdrojů.
- Komerční banka je nejpřísnější. Pokud chcete hypotéku nad 5 milionů Kč, musíte mít nejen posudek před rekonstrukcí, ale i po ní. To znamená dvě hodnocení. Ale pokud máte velký projekt a chcete maximální jistotu, je to ta nejbezpečnější volba.
- Raiffeisenbank je jediná, která nabízí hypotéku na rekonstrukci pro seniory s splatností až 40 let. Pokud jste v důchodu a chcete rekonstruovat byt pro lepší životní podmínky, to je jediná banka, která vám to umožní.
Co se stane, když se rekonstrukce zdrží?
Nejčastější chyba? Podceňování času. Lidé si myslí, že rekonstrukce bytu trvá 3 měsíce. Ve skutečnosti trvá 8-12 měsíců. A když se zdrží, začínají problémy.
Podle analýzy 127 diskuzí na BezRealitky.cz je nejčastějším problémem (u 43 % případů) neshoda mezi rozpočtem a skutečnými náklady. Stavební firma vám řekne: „Výměna oken bude stát 80 000 Kč.“ Pak zjistíte, že potřebujete i nové rámy, izolaci a montáž - a cena stoupne na 130 000 Kč. Pokud to nebylo v původním rozpočtu, banka nevyplatí navíc. Musíte předložit nový rozpočet, přepočítat všechny fáze a znovu požádat o schválení. To trvá 4-6 týdnů. A během toho se práce zastaví.
Ještě horší je, když stavební firma změní rozpočet o 15 % - jak to udělala Martina K. z Prahy. Raiffeisenbank jí odmítl další čerpání, protože se změnila cena. Musela začít celý proces od začátku. Rekonstrukce se zdržela o tři měsíce. A to jen proto, že nezahrnula rezervu.
Pravidlo: Vždy připravte rezervu 10-15 % z celkového rozpočtu. Pokud máte rozpočet 1,5 milionu Kč, měli byste mít 150 000-225 000 Kč navíc. Toto není „přebytečná peníze“ - je to vaše bezpečnostní síť. Pokud necháte rezervu mimo hypotéku, můžete ji použít na nepředvídané náklady. Pokud ji zahrnete do hypotéky, banka vám ji vyplatí - ale jen pokud je ve vašem schváleném rozpočtu.
Co je důležité vědět o zelené úsporám
Největší příležitost, kterou mnozí přehlížejí: program Zelená úsporám. Pokud vaše rekonstrukce zahrnuje zlepšení energetické náročnosti - izolaci stěn, výměnu oken na trojité, výměnu topného systému na tepelné čerpadlo - můžete požádat o dotaci až 250 000 Kč. Toto je státní peníze, které se nevracejí. A nejlepší část? Můžete je kombinovat s hypotékou.
Postup je jednoduchý: Nejprve si sjednejte hypotéku. Potom podáte žádost o dotaci přes portál Zelená úsporám. Pokud ji získáte, můžete ji použít na splácení hypotéky. To znamená, že vaše měsíční splátka klesne. Některé banky, jako Česká spořitelna, dokonce umožňují, aby dotace byla přímo převedena na účet banky jako předčasné splacení.
Podle analýzy Deloitte z února 2024 je už 58 % hypoték na rekonstrukci zaměřených na energetické úspory. To není náhoda. Zákony se mění - v budoucnu budou byty s nízkou energetickou náročností mít vyšší hodnotu. Rekonstrukce s dotací je nejen chytřejší, ale i investice do budoucnosti.
Co vás může stát nejvíc peněz - a jak se tomu vyhnout
Největší náklad není úrok. Je to čas a chyby v přípravě.
Podle Ing. Petra Dvořáka z Fincentrumu lidé podhodnocují rekonstrukci o 22 %. To znamená: když si myslíte, že vám to bude stát 1 milion, bude to stát 1,22 milionu. A když to nezahrnete do hypotéky, musíte najít zbytek z jiných zdrojů - a to je velký stres.
Co dělat:
- Připravte si položkový rozpočet s přesností na ±5 %. Ne odhadujte - požádejte tři stavební firmy o podrobné nabídky.
- Přidejte rezervu 10-15 %. Bez toho nezačínejte.
- Předložte bankě všechny dokumenty najednou - rozpočet, fotografie bytu, smlouvy se zhotoviteli, znalecký posudek. Nečekáte na „dokdy“.
- Nejednejte s firmou, která nechce vystavit faktury. Pokud vám říká „zaplatíme v hotovosti“, utíkejte.
- Nechte si všechny faktury, fotografie a potvrzení uložené v jednom složce - elektronicky i tiskově. Banka je bude chtít.
Když hypotéka na rekonstrukci není správná volba
Není všechno pro každého. Pokud vaše rekonstrukce stojí méně než 500 000 Kč, může být levnější nezajištěný spotřebitelský úvěr. ČSOB nabízí „Půjčku na lepší bydlení“ do 1 milionu Kč bez zástavy - peníze máte během 15 minut. Pokud potřebujete jen vyměnit koupelnu a kuchyni, to je ideální volba.
Stavební spoření je vhodné jen pro ty, kdo už spoří. Maximální dotace je 1,5 milionu Kč, ale musíte spořit minimálně 2 roky. Pokud chcete rekonstruovat hned, stavební spoření není řešení.
Nejhorší volba? Kombinovat hypotéku s více úvěry. Někteří lidé si vezmou hypotéku na 1,5 milionu a pak ještě spotřebitelský úvěr na 300 000 Kč na kuchyň. To znamená dvě splátky, dvě různé sazby a vysoké riziko. Většina bank to dokonce zakazuje - a pokud to zjistí, mohou hypotéku zrušit.
Závěr: Je to stojí za to?
Ano. Pokud máte rekonstrukci nad 750 000 Kč, hypotéka je nejchytřejší volba. Je levnější, bezpečnější a delší. Ale není to „půjčka, kterou si vezmete a zapomenete“. Je to projekt, který vyžaduje plán, trpělivost a přípravu. Když to uděláte správně, nejen získáte krásnější byt - ale i výrazně vyšší hodnotu nemovitosti. A to je investice, která se vrátí, i když se rozhodnete byt v budoucnu prodat.
