Mnoho lidí si myslí, že být podnikatelem znamená mít při žádosti o úvěr z大全víc práce. Pravda je taková, že banky se na hypotéku pro OSVČ dlouhodobýkredit s zajištěním nemovitostí poskytovaný osobám samostatně výdělečně činným dívají trochu jinak než na klasický úvěr pro zaměstnance. Zatímco u zaměstnané osoby stačí výpisy z účtu a potvrzení o platu, podnikatel musí dokázat svou stabilitu a schopnost splácet pomocí čísel z daňových přiznání. Je to sice o něco tediousnější proces, ale s dobrou přípravou je šance na schválení vysoká.
Klíčové podmínky: Kdy máte v bankách šanci?
Nejdříve si ujasníme základní pravidla hry. Banky nesnáší nejistotu, proto vás budou hodnotit především podle délky vašeho podnikání. Většina poskytovatelů vyžaduje, abyste podnikali minimálně 12 měsíců. Pokud ale chcete mít vyjednané lepší podmínky nebo vyšší částku, optimální je mít za sebou 24 měsíců aktivního podnikání. Je to pro banku signál, že vaše firma přežila kritickou první fázi a váš příjem je stabilní.
Kritickým bodem je vaše historie s finančním úřadem. Jakýkoliv daňový dluh je v podstatě automatická stopka. Než vůbec dopíšete žádost, ujistěte se, že vše máte doplatené. Banky totiž vyžadují potvrzení o bezdlužnosti z finančního úřadu. Toho získáte po zaplacení administrativního poplatku (cca 100 Kč) a standardně vám ho úřad vyřídí do 30 dnů, i když v praxi to často trvá méně.
Doklady, které budete muset připravit
Zapomeňte na jednoduché potvrzení o výdělcích. Jako OSVČ se stáváte pro banku "objektem analýzy". Budete muset předložit sadu dokumentů, které potvrzují, kolik skutečně vyděláváte a kolik z toho vám zbyde v kapse po zaplacení všech povinností.
Základem je daňové přiznání oficiální dokument pro finanční úřad, kde OSVČ deklaruje své příjmy a výdaje za zdaňovací období (DAP). Většina bank, jako jsou Komerční banka, ČSOB nebo UniCredit, vyžaduje přiznání za poslední rok. Česká spořitelna může dle výše úvěru chtít dokumentaci za poslední jeden až dva roky. K přiznání přiložte potvrzení o podání a doklad o zaplacení daně.
Kromě daní vás zajímá i sociální a zdravotní zabezpečení. Banka bude chtít potvrzení z České správy sociálního zabezpečení a z vaší zdravotní pojišťovny. Proč? Protože z těchto dokumentů banka vidí výši vašich odvodů, které následně odečte od vašeho hrubého příjmu, aby zjistila váš skutečný disponibilní příjem.
Nezapomeňte na výpisy z účtu. Banky je chtějí vidět pro ověření pravidelnosti plateb. Některé si vyžádají výpisy za posledních 3, 6 nebo 12 měsíců. Doporučujeme mít podnikatelský účet oddělený od privátního, protože to bankovnímu analytikovi výrazně usnadní práci a vypadá to profesionálněji.
| Dokument | K čemu slouží | Kde jej získat |
|---|---|---|
| Daňové přiznání (DAP) | Potvrzení ročního příjmu a výdajů | Vlastní archiv / Portál FINet |
| Potvrzení o bezdlužnosti | Důkaz, že nedlužíte státu | Finanční úřad |
| Potvrzení o odvodech | Kontrola sociálního a zdravotního pojištění | ČSSZ a zdravotní pojišťovna |
| Výpisy z účtu | Analýza cash-flow a pravidelnosti příjmů | Vaše banka |
Specifika pro režim paušální daně
Pokud jste přešli na paušální daň zjed cựcněný režim zdanění pro OSVČ, kde se daně, sociální a zdravotní pojištění platí jednou fixní částkou, situace je trochu jiná. V tomto režimu totiž nepodáváte standardní daňové přiznání. Banky to vědí, ale stále musí mít jistotu o vašich příjmech. Počítejte s tím, že budete muset předložit přiznání z předchozího roku (pokud jste v paušálu nebyli od začátku) a detailní výpisy z podnikatelského účtu za posledních 6 až 12 měsíců. Také doporučujeme mít u sebe potvrzení o vstupu do režimu paušální daně.
Jak banka počítá váš příjem a kde jsou pasti?
Tady přichází ta nejdůležitější část. Banky se řídí tím, co vidí v papírech, ne tím, co jim řeknete. Pokud uplatňujete skutečné výdaje, banka vezme váš příjem, odečte od něj tyto výdaje, daně a pojištění. Výsledek je váš měsíční příjem, ze kterého se počítá maximální splátka.
Pozor na strategii s náklady! Mnoho podnikatelů dělá chybu, že v roce před žádostí o hypotéku maximalizují náklady, aby zaplatili nižší daň. To je z pohledu daní super, ale z pohledu hypotéky katastrofa. Nižší základ daně znamená v očích banky nižší příjem a tím pádem nižší možnou hypotéku. Pokud plánujete úvěr, nesnižujte záměrně své příjmy v papírech.
Co když máte nízký základ daně, ale v realitě vyděláváte dost? Existuje řešení v podobě tzv. obratové hypotéky. V tomto případě banka neposuzuje jen čistý zisk, ale dívá se na celkový obrat firmy. Do výpočtu příjmu může banka započítat určitý procentní podíl z ročních tržeb, což vám umožní získat vyšší úvěr, než byste dostali jen na základě daňového přiznání.
Dokumentace k nemovitosti a ručení
Kromě vašich osobních papírů bude banka chtít i kompletní sadu dokumentů k objektu. Budete potřebovat výpis z katastru nemovitostí, geometrický plán, územní rozhodnutí a stavební povolení (pokud jde o novostavbu nebo rekonstrukci).
Klíčovým faktorem je ocenění. Banka většinou vyžaduje odhadce ze svého seznamu nasmlouvaných expertů. Podle hodnoty nemovitosti se určí maximální výše hypotéky. Pokud ručíte nemovitostí, kterou právě kupujete, můžete v souladu s pravidly ČNB získat úvěr až do 90 % její ceny. Je možné ručit i jinou nemovitostí, což může být výhodou, pokud potřebujete vyšší částku.
Malý tip pro ty, kteří kombinují bydlení s podnikáním: pokud v domě máte komerční prostory, hledejte v projektu, kolik procent plochy zabírají. Většina bank vyžaduje, aby komerční část tvořila méně než 50 % celkové plochy, jinak se úvěr může klasifikovat jinak a podmínky mohou být přísnější.
Jak dlouho musím podnikat, abych dostal hypotéku?
Většina bank vyžaduje minimálně 12 měsíců podnikání. Nejlepší šanci na schválení a výhodné podmínky však máte, pokud podnikáte stabilně 24 měsíců a více.
Můžu získat hypotéku i s paušální daní?
Ano, je to možné, ale proces je specifický. Protože nemáte standardní daňové přiznání, banky budou více spoléhat na výpisy z podnikatelského účtu (obvykle za posledních 6-12 měsíců) a případně na přiznání z předchozího roku.
Co je to obratová hypotéka?
Je to typ úvěru, kde banka neposuzuje pouze čistý zisk z daňového přiznání, ale bere v úvahu i celkový obrat firmy. Je ideální pro podnikatele, kteří mají vysoké náklady, ale vysoké tržby.
Jaký vliv mají dluhy u finančního úřadu?
Jakýkoliv neuhmazený dluh u finančního úřadu je pro banky kritický. Bez potvrzení o bezdlužnosti je prakticky nemožné získat hypotéku.
Můžu do hypotéky započítat i příjmy z pronájmu?
Ano, příjmy z pronájmu jiných nemovitostí mohou pomoci zvýšit vaši celkovou bonitu. Budete však muset předložit nájemní smlouvy a doklady o tom, že peníze skutečně přicházejí na váš účet.
Další kroky a řešení problémů
Pokud zjistíte, že vaše bonita není dostatečná, máte několik možností. První je zapojit spolupojištěnce - partnera nebo rodinného příslušníka, který je zaměstnaný. To banky velmi vítají, protože riziko se rozkládá.
Druhou možností je zvýšit svou vlastnívklad. Čím více vlastních peněz do nemovitosti vložíte, tím nižší je riziko banky a tím snadněji vám úvěr schválí i při méně stabilních příjmech. Pokud vám žádost přesto zametnou, nepropadejte panice. Požádejte banku o konkrétní důvod zamítnutí. Někdy stačí jen dolžit další příjmy nebo počkat pár měsíců, až se vaše účetní historie trochu vylepší.
