Domovní řád pro nájemníky: Jak ho nastavit krok za krokem

Domovní řád není jen další papír, který si pronajímatel přiloží k smlouvě. Je to živý dokument, který určuje, jak se v domě žije - kdy můžete dělat hluk, kde můžete parkovat, kdo platí za opravu vchodu, nebo jak se chovat v prádelně. Pokud je špatně napsaný, může způsobit stovky konfliktů. Pokud je dobře nastavený, sníží to stížnosti o polovinu. A v Česku, kde 28,7 % lidí žije v nájemních bytách, to není malý problém.

Co vlastně domovní řád dělá?

Domovní řád je právně závazný dokument, který upravuje všechny aspekty užívání domu. Platí pro všechny: pro vlastníky, nájemníky, podnájemce i návštěvníky. Nejde o doporučení, ale o pravidla, která lze uplatnit i v soudu. Podle občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) musí být všechny jeho ustanovení v souladu s právem. Když něco obsahuje, co porušuje zákon - například že nájemce musí platit všechny opravy do 50 000 Kč - je to neplatné. Soud to takové ustanovení zruší, jak potvrdilo mnoho případů v Praze i Brně.

Domovní řád pro nájemníky se liší od řádu pro vlastníky. U vlastníků je vztah k domu přirozený - mají zájem na jeho údržbě. U nájemců je to jiné. Oni nevlastní byt, ale musí s ním zacházet opatrně. Proto domovní řád musí jasně říct, co je povinností pronajímatele a co nájemce.

Co musí domovní řád obsahovat?

Není potřeba vymýšlet věci z hlavy. Zákon a praxe stanovují jasný seznam povinných bodů. Pokud něco chybí, může to být příčinou sporu. Zde je to, co musí být v každém dobrém domovním řádu:

• Užívání společných prostor - vchody, schodiště, půdy, chodby. Nesmí se zde ukládat staré nábytky, kola, nebo věci z garáží. Všechno musí být volné pro bezpečný pohyb.
• Povinnosti pronajímatele - musí předat byt ve stavu, kdy fungují všechny instalace (voda, elektřina, topení). Musí zajistit, aby byt byl bezpečný a funkční. Také musí provádět veškeré opravy, které nejsou drobné (tj. přes 3 000 Kč jednorázově).
• Povinnosti nájemce - platit nájemné a poplatky do posledního dne měsíce. Nepřekračovat hladinu hluku (např. nehrát hudbu po 22:00). Neprovádět stavební úpravy bez souhlasu. Nepřetížovat podlahy (např. neskladovat 20 pytlů cementu na podlaze prvního patra).
• Pravidla pro klíče - kolik jich je možné vydat, kdo je má, jak se vrací při odstěhování. Pokud někdo ztratí klíč, musí být jasné, kdo platí za výměnu zámku.
• Prádelny a společné zařízení - kdy je možné používat prádelnu, jak se věci ukládají, zda se může věci nechat přes den, nebo musí být vybrány do 24 hodin.
• Upravení nájemného - jak a kdy se oznámí zvýšení nájemného nebo poplatků. Nemůže být zvýšeno bez předchozího písemného oznámení.

Podle průzkumu Flatio z roku 2023 je nejčastější chybou v domovních řádech příliš obecné formulace. Například „nájemce má respektovat klid sousedů“ - to není jasné. Co je „klid“? Kdy? Jaký hluk? Když se napíše „hluk nad 45 dB po 22:00 je zakázán“, už to funguje.

Co se děje, když domovní řád chybí nebo je špatný?

Představte si: nájemce vám říká, že nechce platit za opravu výpustky, protože „to není v domovním řádu“. Nebo soused si v klidu v klidu vytvoří „skladiště“ na schodišti. Co dělat?

Bez domovního řádu máte jen nájemní smlouvu. A ta je omezená. Může říct, že nájemce platí nájemné, ale nemůže říct, že nesmí vkládat kola do vchodu. To se dá udělat jen domovním řádem.

Studie Masarykovy univerzity z roku 2022 ukazuje, že 35,8 % sporů mezi nájemníky a pronajímateli vzniká kvůli nejasným pravidlům. A 27,3 % sporů vzniká proto, že domovní řád a smlouva se navzájem vylučují. Například smlouva říká, že nájemce platí všechny opravy, ale domovní řád říká, že to platí jen nad 3 000 Kč. Které pravidlo má přednost? Soud zvolí to, co je v souladu se zákonem - a to je domovní řád. Ale jen pokud je správně napsaný.

Na druhé straně, když máte dobře vytvořený domovní řád, stížnosti klesají. V Praze 9 bylo po zavedení konkrétních pravidel pro hluk (22:00-7:00) sníženo stížností o 70 %. V Brně, kde byl zaveden pravidelný přehled o užívání společných prostor, se počet neoprávněných věcí na chodbách snížil o 61 %.

Jak domovní řád nastavit - krok za krokem

Nemůžete ho napsat za den. Potřebujete čas, komunikaci a přístup k informacím. Tady je praktický postup:

1. Založte komisi - zahrňte alespoň jednoho vlastníka, jednoho zkušeného nájemce a jednoho technika (např. správce domu). Nájemci musí být zapojeni. Podle ČSÚ to snižuje konflikty o 52 %.
2. Proveďte průzkum - jaké jsou hlavní problémy ve vašem domě? Je to hluk? Odkládání věcí? Neplatný nájem? Seznamte si s tím, co skutečně trápí lidi.
3. Upravte vzor - na stránkách městských částí (např. praha-9.eu) nebo na sbdbenatky.cz najdete vzory domovních řádů. Použijte je jako základ. Nepište všechno znovu.
4. Projednejte návrh - pošlete návrh všem nájemcům a vlastníkům. Zajistěte, aby měli 14 dní na připomínky. Odpověď na každou připomínku musí být jasná - proč jste ji přijali nebo odmítli.
5. Schválení - domovní řád schvaluje shromáždění vlastníků. Podle zákona stačí většina hlasů (50 % + 1). Nájemci nemají hlasovací právo, ale jejich názory musí být zohledněny.
6. Součást smlouvy - to je nejdůležitější krok. Domovní řád musí být součástí nájemní smlouvy. Ne přiložený jako „doplněk“, ale přímo v ní zmíněný. Podle Flatio to zvyšuje dodržování pravidel o 65 %.

Proces by měl trvat minimálně 60 dní. Nejde o „návrh na stěnu“. Jde o společný projekt.

Co se změnilo v roce 2024 a co přijde v roce 2025?

Pravidla se nezastavují. Od 1. ledna 2024 platí nová úprava zákona č. 182/2023 Sb. Domovní řád musí obsahovat:

• Pravidla pro energetickou náročnost - například zákaz používání topných těles v bytě, pokud je vytápění zajištěno centrálně.
• Povinnost nájemců šetřit energií - vypínat světla, nezatížovat zásuvky, nezakrývat radiátory.

Od 1. ledna 2025 bude muset obsahovat i pravidla pro třídění odpadu podle nového zákona o odpadech. To znamená, že musíte říct, kde jsou kontejnery, jak se třídí sklo, papír, bioodpad, a jak se s nimi zachází.

Navíc se mění způsob správy. Podle průzkumu Legito z roku 2024 už 43,7 % společenství používá digitální systémy. To znamená:

• Domovní řád je online - přístupný přes mobil nebo počítač.
• Nový nájemce dostane odkaz na řád při podepsání smlouvy.
• Změny se oznámí automaticky e-mailem nebo notifikací.

Do roku 2027 bude 85 % domovních řádů integrováno do digitálních systémů. To znamená, že se budou aktualizovat automaticky, a nikdo nebude moci říct „já jsem to nevěděl“.

Co dělat, když už máte špatný domovní řád?

Není pozdě. Pokud jste ho dříve napsali špatně, můžete ho aktualizovat. Postup je stejný jako při vytváření nového. Zajistěte, aby:

• Všechny nové smlouvy obsahovaly upravený řád.
• Staré smlouvy se při prodloužení aktualizovaly.
• Nájemci dostali písemné oznámení o změnách.

Nezapomeňte: každý domovní řád musí být přezkoumán alespoň jednou za 24 měsíců. Některé pravidla se mění - nové zákony, nové technologie, nové potřeby obyvatel. Pokud to neuděláte, řád se stane zastaralým a neplatným.

Co se stane, když to ignorujete?

Možná si myslíte, že „to nevadí“. Ale příklady jsou jasné:

• Nájemce nesplácí nájemné, protože „v domovním řádu není, že to musí platit do 30. dne“.
• Soused si vytvořil „příčku“ na schodišti, a když ho někdo přišel zjistit, řekl: „v řádu není, že to zakazuje“.
• Poškodil se výpustek, a nájemce odmítl platit, protože „to nebylo v smlouvě“.

Bez domovního řádu máte jen slova. A slova v soudu nestačí.

Naopak, když máte dobře nastavený domovní řád, můžete ho použít jako nástroj pro výuku, komunikaci a prevenci. Můžete ho představit novým nájemcům během 14 dnů od přistěhování, jak doporučuje Asociace pronajímatelů ČR. Můžete ho poslat na e-mail, vytisknout, vložit do aplikace. A když se někdo chce vyhnout odpovědnosti, můžete mu ukázat: „Tohle je v domovním řádu. A ten je závazný.“

V České republice je 1,87 milionu nájemních bytů. Z nich má jen 63,4 % formálně schválený domovní řád. To znamená, že 36,6 % pronajímatelů žije v právní nejistotě. A to je riziko, které nemusíte nést. Stačí udělat to správně jednou. A pak to funguje léta.