Chyba v rezervační smlouvě na nemovitost: Kdy vás stojí desítky tisíc korun

Rezervační smlouva na nemovitost vypadá jako jen jedna podpisová formálnost. Většina lidí ji podpisuje rychle, protože chce být první na domě, který jim sedí. Ale to, co vypadá jako jen malý kousek papíru, může stát desítky tisíc korun. A nejen to - může vás připravit o celý rezervační poplatek, který jste zaplatili, a zůstat s prázdnými rukama. Chyba v rezervační smlouvě není jen technický detail. Je to riziko, které mnoho kupujících přehlíží - a pak se diví, proč jim někdo nevrátil peníze.

Co vlastně rezervační smlouva dělá?

Rezervační smlouva je dočasná dohoda mezi kupujícím a prodávajícím. Jejím účelem je zabezpečit, že daná nemovitost nebude prodána někomu jinému, zatímco kupující řeší hypotéku, získává svolení od spoluvlastníků nebo připravuje peníze. Za tuto službu platí kupující rezervační poplatek. Jeho výše se obvykle pohybuje mezi 1 % a 5 % kupní ceny. Pro nemovitost za 3 miliony korun to znamená 30 000 až 150 000 Kč. V některých případech, zejména v cenových kategoriích nad 5 miliony, se poplatek může dostat i na 200 000 Kč.

Na první pohled to vypadá jako normální záruka. Ale pravda je, že v 80 % případů, podle auditu společnosti ABES z roku 2023, jsou tyto smlouvy špatně sestavené. A to nejen kvůli překlepům. Tyto chyby mají vliv na to, kdo má právo na peníze, kdy a proč je lze vrátit - a kdo je ztratí.

Nejčastější chyby, které vás stojí peníze

Když jsem prošel stovky případů z realitních kanceláří v Zlíně, Olomouci a Brně, vyskytly se tyto chyby opakovaně. Každá z nich může znamenat ztrátu tisíců, někdy i stotisíců korun.

• Chybí podpis prodávajícího - 35 % problematických smluv má podepsanou jen stranu kupujícího a realitní kanceláře. Pokud není podepsaná i prodávajícím, smlouva nemá právní účinek. I když jste zaplatili poplatek, nemáte žádné právo na nemovitost.
• Není jasné datum uzavření kupní smlouvy - 28 % smluv říká jen „v nějaké lhůtě“ nebo „do 6 týdnů“. To znamená, že prodávající může odložit uzavření na měsíc, dva, tři - a vy se nemůžete nikam obrátit. Když se hypotéka nezíská včas, vy jste ten, kdo přichází o peníze.
• Žádné podmínky pro vrácení poplatku - 70 % smluv neuvádí, co se stane, pokud banka odmítne hypotéku. A přitom to je důvod, proč 45 % kupujících smlouvu neuzavře. Bez jasného ustanovení o vrácení peněz v případě neschválení hypotéky vás realitní kancelář může jednoduše „zakousnout“.
• Nejsou uvedeni všichni spoluvlastníci - pokud nemovitost patří dvěma lidem, ale v smlouvě je jen jeden, celá rezervace je neplatná. A vaše peníze? Ztraceny.
• Falešný kontakt realitní kanceláře - 67 % stížností se týká toho, že kancelář používá adresu, která neexistuje, nebo telefon, který nikdo nebere. Když chcete formálně odstoupit, nemůžete doručit žádost. A podle zákona to znamená, že jste „neodstoupili“ - a tedy přicházíte o celý poplatek.
• Nevyvážené sankce - v 75 % chybných smluv je uvedeno, že kupující přichází o celý poplatek, pokud odstoupí. Ale prodávající? Pokud se rozhodne smlouvu zrušit, nemá žádnou sankci. To není rovná hra. To je podvod.

Co vám stojí chybná smlouva?

Průměrná ztráta kupujícího kvůli chybě v rezervační smlouvě je 85 000 Kč. Ale to je jen průměr. V některých případech to bylo 180 000 Kč, jak se stalo v případě klienta z Brna, který přišel o peníze kvůli tomu, že smlouva neobsahovala podmínku pro vrácení v případě závažné vady nemovitosti. Jiný klient z Olomouce ztratil 150 000 Kč, protože smlouva byla podepsaná jen s realitní kanceláří, nikoli s vlastníkem nemovitosti. A v jednom případě z Českého Budějovic se klientovi nevrátila ani jedna koruna, protože realitní kancelář měla falešnou adresu a on nemohl doručit žádost o odstoupení.

Podle statistik FÉRmakléři.cz z roku 2023 přišlo o celý rezervační poplatek 62 % klientů, kteří se dostali do sporu. A průměrný poplatek, který zaplatili, byl 120 000 Kč. To znamená, že většina lidí, kteří se nechají napadnout špatnou smlouvou, ztratí víc než 100 tisíc korun - a to jen za to, že si nevzala 2 dny na kontrolu.

Co dělat, abyste neztratili peníze?

Není to složité. Stačí pár kroků, které vás ochrání.

1. Zkontrolujte všechny podpisy - musí být podepsané buď prodávajícím, nebo jeho zákonným zástupcem s platným pravomocí. Pokud je podepsaná jen kanceláří - zastavte se.
2. Hledejte konkrétní datum - smlouva musí říkat: „Kupní smlouva bude uzavřena do 30 dnů od dne 15. dubna 2026“. Ne „v nějaké lhůtě“.
3. Vyhledejte rozvazovací podmínku - to je ta věta, která říká: „Kupující může odstoupit bez sankce, pokud banka nevydá hypotéku“. Pokud ji tam není - požádejte o její přidání. Pokud vám to odmítnou, hledejte jinou kancelář.
4. Podívejte se na všechny vlastníky - pokud je nemovitost v manželském spoluvlastnictví, musí být podepsaná oběma. Pokud je v dědickém spoluvlastnictví, musí být všichni dědicové uvedeni.
5. Zkontrolujte adresu a kontakt - zavolejte na telefon uvedený v smlouvě. Zkuste najít kancelář na Google Maps. Pokud ji nemůžete najít, nebo máte dojem, že je to falešná adresa - zrušte to.
6. Nechte si smlouvu zkontrolovat právníkem - to stojí 2 500 až 5 000 Kč. To je cena, kterou zaplatíte za to, abyste neztratili 150 000 Kč. A podle průzkumu České reality z roku 2023, 92 % právníků říká, že tato kontrola předchází finančním ztrátám. Ale jen 15 % kupujících to dělá.

Proč to vůbec probíhá?

Realitní kanceláře používají špatné smlouvy ne proto, že jsou nevědomé, ale protože to funguje. Rezervační poplatek je pro ně zdrojem příjmů - a čím víc lidí přijde o peníze, tím víc peněz zůstane v jejich pokladně. V Česku není žádný zákon, který by upravoval obsah rezervační smlouvy. Jsou pouze upraveny obecnými ustanoveními občanského zákoníku. To znamená, že každá kancelář si může vytvořit vlastní šablonu - a většina z nich je naprosto nepříznivá pro kupujícího.

Podle analýzy EPrávo.cz z roku 2023 je v 80 % případů smlouva napsaná tak, aby ochraňovala jen prodávajícího a kancelář. Kupující má všechny rizika, ale žádné ochrany. A když se stane něco špatného, kancelář říká: „Smlouva byla podepsaná. Vy jste to přijal.“

Cesta k lepšímu trhu

Něco se ale mění. Od ledna 2024 začala Česká národní banka monitorovat rezervační poplatky jako součást regulace finančního trhu. Ministerstvo pro místní rozvoj plánuje novelu občanského zákoníku, která by v roce 2025 přesně určila, co musí smlouva obsahovat. Navrhuje se i povinnost ukládat rezervační poplatky na účet s právní úschovou - tedy na účet, který nemůže kancelář získat, dokud není uzavřena kupní smlouva.

Jak říká Jan Boruta z FÉRmakléři.cz: „Do roku 2026 se počet sporů sníží o 30 %, ale jen pokud kupující přestanou podpisovat bez kontroly.“

Pravda je prostá: rezervační smlouva není formulář, který se podepíše rychle. Je to právní dokument, který může stát vaše peníze. A pokud nezkontrolujete, co podepisujete - nevinně si můžete vybrat, že budete tím, kdo ztratí desítky tisíc korun.