Smlouva o zprostředkování prodeje nemovitosti: Co si pohlídat a jak se vyhnout chybám

Když prodáváte nemovitost, smlouva o zprostředkování je vaším největším ochranným štítem. Ale mnozí lidé podpisují bez pozornosti a poté se potýkají s nároky na provizi i při prodeji jiné kanceláře. Jak toho vyhnout? Stačí vědět, co na smlouvě skutečně záleží.

Proč je smlouva o zprostředkování tak důležitá?

Smlouva o zprostředkování prodeje nemovitosti je právní dohoda mezi prodávajícím a realitní kanceláří, která stanovuje podmínky, za kterých kancelář získá provizi. Podle Občanský zákoník právního předpisu upravujícího občanskoprávní vztahy v České republice v § 2445 odst. 1 je smlouva o zprostředkování definována jako dohoda, kde se zprostředkovatel zavazuje zájemci zprostředkovat uzavření smlouvy s třetí osobou. Důležité je, že podle Realitního zákona č. 39/2020 Sb. zákona upravujícího realitní zprostředkování v České republice, který vstoupil v účinnost 1. ledna 2021 musí být tato smlouva vždy písemná. Bez písemné formy je smlouva neplatná a kancelář nemá nárok na provizi, i když prodej proběhne. Podle Asociace realitních zprostředkovatelů ČR z roku 2022 došlo v období 2021-2023 k 37% nárůstu sporů týkajících se smluv o zprostředkování, hlavně kvůli nejasným podmínkám smluv.

Základní náležitosti smlouvy - co musí být uvedeno?

Smlouva o zprostředkování musí obsahovat několik klíčových prvků. Bez nich je neplatná nebo může vést k sporům. První je přesné určení stran - kdo prodává a kdo zprostředkovává. Často se stává, že smlouvu podepisuje jen jeden z manželů, i když nemovitost patří do společného majetku. To může způsobit, že smlouva je neplatná. Podle Asociace realitních zprostředkovatelů ČR z roku 2022 je v 47% případů smlouva podepsána pouze jedním z manželů, což je častým zdrojem problémů.

Druhý klíčový prvek je přesné určení předmětu prodeje. Není dostačující jen napsat „byt v Brně“. Musí být uvedena konkrétní adresa, číslo parcely a popis nemovitosti. Pokud je to byt, musí být uveden počet místností a výměra. Pokud je to parcela, musí být číslo parcely a údaje o kategorii pozemku.

Třetí důležitá část je definice minimální prodejní ceny. Realitní kancelář musí vědět, za jakou cenu může nemovitost prodat. Pokud smlouva neobsahuje tuto informaci, může dojít k situaci, kdy kancelář nabídne nemovitost za nižší cenu než očekáváte. Podle průzkumu Brávisu z roku 2022 je průměrná výše provize odměna za zprostředkování prodeje nemovitosti, obvykle 3-6% z prodejní ceny 3-6% z prodejní ceny, ale konkrétní výše musí být sjednána v smlouvě.

Čtvrtým prvkem je podmínka pro vznik nároku na provizi. Provize je splatná pouze tehdy, když prodej proběhl díky činnosti zprostředkovatele. Pokud kupující byl nalezen mimo kancelář (například přes přátele), kancelář nemá nárok na provizi. To musí být v smlouvě jasně uvedeno. Advokátka Petra Vejmelková (vejmelkova.cz) upozorňuje, že v 63% negativních recenzí na Trustpilotu je hlavní příčinou „nejasné podmínky smlouvy o zprostředkování“.

Konečně, musí být stanoveno, zda je kancelář výlučným zprostředkovatelem zprostředkovatelem, který má exkluzivní právo na prodej nemovitosti. Pokud není, může prodávající nabízet nemovitost i jiným kancelářím. Pokud je výlučný, kancelář má exkluzivní právo na prodej. To je důležité pro to, zda kancelář bude investovat čas a peníze do prodeje. Podle REMAX Alfa z roku 2023 je v 65% případů používán princip výlučného zprostředkování.

Nejčastější chyby při uzavírání smlouvy

Nejčastější chybou je neúplná identifikace smluvních stran. Například pokud nemovitost patří do manželského spoluvlastnictví, musí smlouvu podepsat oba manželé. Pokud podepíše jen jeden, smlouva je neplatná. Na Redditu (diskuze z května 2023) uživatel "NemovitostniRadce" popisuje případ, kdy realitní kancelář požadovala provizi i přesto, že kupující byl nalezen mimo její zprostředkování, protože smlouva neobsahovala výlučnost zprostředkovatele.

Druhou častou chybou je nejasné určení předmětu prodeje. Pokud smlouva říká jen „byt v Brně“ bez konkrétní adresy nebo čísla parcely, může vést k tomu, že kancelář zprostředkuje prodej jiné nemovitosti. To by mohlo způsobit, že musíte zaplatit provizi za prodej, který jste ani neplánovali.

Třetí problém je nedostatečné specifikování podmínek pro vznik nároku na provizi. Podle právní společnosti Brávis (bravis.cz, 2022) je častým problémem, že smlouva neuvádí, zda provize je splatná pouze při prodeji díky činnosti kanceláře. To může vést k tomu, že kancelář požaduje provizi i v případě, že prodej proběhl mimo její zprostředkování.

Praktický checklist pro kontrolu smlouvy

• Ověřte, zda smlouvu podepsali všichni spoluvlastníci - pokud je nemovitost v manželském spoluvlastnictví, musí podepsat oba manželé.
• Zkontrolujte přesné údaje o nemovitosti - adresa, číslo parcely, výměra, počet místností.
• Ujistěte se, že je stanovena minimální prodejní cena - bez tohoto údaje může kancelář nabízet za nižší cenu.
• Zjistěte, za jakých podmínek vzniká nárok na provizi - provize musí být splatná pouze při prodeji díky činnosti kanceláře.
• Ujednejte výlučnost zprostředkovatele - pokud chcete, aby kancelář měla exkluzivitu, musí to být jasně uvedeno.
• Podívejte se na lhůtu pro uzavření prodeje - smlouva musí obsahovat konkrétní časový rámec, během kterého má být prodej uskutečněn.
• Zkontrolujte ujednání o výpovědi - pokud chcete možnost ukončit smlouvu dříve, musí být stanovena lhůta a případné sankce.

Co když se prodej nezdaří?

Není nutné, aby se prodej nemovitosti uskutečnil, aby kancelář mohla požadovat provizi. Podle § 2446 Občanského zákoníku vzniká nárok na provizi pouze tehdy, když byla smlouva uzavřena díky činnosti zprostředkovatele. Pokud kupující byl nalezen mimo kancelář (například přes přátele), kancelář nemá nárok na provizi. To musí být v smlouvě jasně uvedeno.

Pokud se prodej nezdaří, může být smlouva ukončena. Podle právní společnosti Dostupný advokát (dostupnyadvokat.cz, 2022) je vhodné do smlouvy zakomponovat ujednání o možnosti výpovědi, včetně lhůty pro výpověď a případných sankcí za předčasné ukončení smluvního vztahu. To vás chrání před tím, že by kancelář požadovala provizi i při neúspěšném prodeji.

Co nového v roce 2026?

Podle prognózy Evropské asociace realitních zprostředkovatelů z listopadu 2023 bude v příštích pěti letech docházet ke zvyšování standardizace smluv o zprostředkování v celé EU, včetně ČR. To by mělo snížit počet sporů mezi klienty a realitními kancelářemi. Na druhou stranu, podle právního experta Mgr. Petra Vejmelky (vejmelkova.cz, únor 2024) existuje riziko, že příliš přísné regulace mohou negativně ovlivnit flexibilitu trhu a zvýšit náklady na prodej nemovitostí pro koncové zákazníky.