Prodej nemovitosti v České republice není jen otázka ceny a nájemní smlouvy. Pokud má někdo předkupní právo, může vám prodej celkem zaskočit - nebo dokonce zrušit. A to i tehdy, když už jste podepsali smlouvu s kupujícím. Toto právo není nějaká stará archaická záležitost. Je to živý právní nástroj, který každoročně ovlivňuje tisíce transakcí. V roce 2023 bylo přibližně 22 % všech nemovitostí ve spoluvlastnictví. To znamená, že u každé páté nemovitosti, kterou prodáváte, může někdo mít právo koupit ji dříve než vy. Co přesně předkupní právo znamená? Je to právo někoho, kdo má přednost před ostatními zájemci. Pokud vlastník chce prodat nemovitost, musí ji nejprve nabídnout té osobě, která má toto právo. A to za stejných podmínek, jaké má nabídnuté jinému kupujícímu. Nejde o to, že by musel prodávat právě tomu, kdo má předkupní právo. Ale že ho musí nejprve zeptat, zda to chce koupit. Pokud řekne ne, teprve poté může prodávat ostatním. Toto právo existuje ve dvou hlavních formách: zákonné a smluvní. Zákonné vzniká samo od sebe podle zákona. Smluvní vzniká jen tehdy, když o tom někdo napsal do smlouvy. A to je už důležitý rozdíl. Zákonné předkupní právo se dělí na tři druhy: spoluvlastníků, vlastníků sousedních pozemků a nájemců bytů. Každý z nich má jiné podmínky a jiné důsledky.
Předkupní právo spoluvlastníků - co se změnilo v roce 2020
Dříve bylo předkupní právo spoluvlastníků velmi silné. Když jeden z vlastníků chtěl prodat svůj podíl, ostatní měli automatické právo ho koupit. To se změnilo 1. července 2020. Od té doby mají spoluvlastníci předkupní právo pouze tehdy, když se prodává celá nemovitost. Pokud chcete prodat jen svůj podíl na domě, například 30 %, vaši spoluvlastníci nemají žádné předkupní právo. Nežijí v tom domě, nevědí, co se děje - a nemají právo vás omezovat. To je důležité. Mnoho lidí si myslí, že když mají spoluvlastnictví, mají automaticky větší kontrolu. Ale ne. Pokud chcete, aby vaši spoluvlastníci měli předkupní právo i při prodeji podílu, musíte to výslovně dohodnout v smlouvě. Například v dohodě o spoluvlastnictví. Jinak je to jen právo na informaci - ne na nákup.Předkupní právo nájemce - jen pro byty
Nájemci mají předkupní právo pouze v jedné situaci: když vlastník chce prodat celý byt v bytovém domě. A jen tehdy, pokud už bydlí více než tři roky. Pokud jste nájemcem jen dva roky, nemáte toto právo. Pokud vlastník prodává jen podíl na domě - třeba část spoluvlastnictví - nájemci toto právo také nemají. Toto právo se vztahuje jen na bytové jednotky, nikoli na domy s garážemi nebo pozemky. A neplatí pro nájemní byty, které jsou součástí podnikání - třeba kanceláře nebo obchodní prostory. Je to jen pro domácí bydlení. Pokud vlastník bytu plánuje prodat celý byt, musí nejprve napsat nájemci písemnou nabídku. Ten má 30 dní na rozhodnutí. Pokud neodpoví, může vlastník prodat byt ostatním.Smluvní předkupní právo - když to někdo dohodl
Někdy se předkupní právo nevyskytuje zákonně, ale protože se o něm někdo dohodl. Například když dědicové po rodičích dědí dům a v dědické dohodě napsali: „Každý z nás má předkupní právo na podíl ostatních.“ To je smluvní předkupní právo. A to může být ještě silnější než zákonné. Důležitý rozdíl: smluvní předkupní právo může být věcné nebo obligační. Věcné se zapisuje do katastru nemovitostí. To znamená, že i když se pozemek převede na nového vlastníka, právo přetrvává. Obligační právo je jen mezi stranami. Pokud se vlastník změní, toto právo zaniká. Proto je věcné předkupní právo mnohem silnější - a také mnohem důležitější pro kupujícího, který chce být jistý.
Jak správně uplatnit předkupní právo - 5 kroků
Když chcete prodat nemovitost, která má předkupní právo, musíte postupovat přesně. Není to jen „napsat dopis a počkat“. Je to právní proces, který se může stát vaší největší chybou, pokud ho neuděláte správně. Podle analýz Realitních advokátů z roku 2024 se 15 % sporů o prodej nemovitosti týká přesně tohoto. A v 68 % případů, kdy je právo správně uplatněno, předkupník skutečně koupí nemovitost. Zde je, co musíte udělat:- Ověřte existenci předkupního práva - Zkontrolujte katastr nemovitostí. Tam se zapisují věcná předkupní práva. Pokud tam není nic, neznamená to, že žádné není. Zákonné právo (např. spoluvlastníků) tam nezapisují. Musíte se zeptat, zda někdo má právo podle zákona.
- Písemně informujte všechny držitele - Napište jim dopis, ve kterém uvedete: kdy chcete prodat, za jakou cenu, za jakých podmínek (např. splatnost, termín převodu). Musí to být písemně - e-mail nestačí, pokud nejsou všichni souhlasní s elektronickou formou.
- Čekejte 30 dní - Od dne doručení nabídky má každý předkupník právo na 30 dní. Pokud neodpoví, můžete předpokládat, že nechce koupit. Ale to musíte dokumentovat.
- Dokumentujte odmítnutí - Pokud někdo odpoví, že nechce koupit, požádejte ho o písemné potvrzení. Pokud neodpoví, pošlete mu další dopis s upozorněním, že pokud do 14 dní neodpoví, budete považovat jeho mlčení za odmítnutí.
- Prodejte teprve poté - Teprve když jste všechny kroky splnili, můžete uzavřít kupní smlouvu s třetí osobou. A musí to být za stejných podmínek, jaké jste nabídli předkupníkovi. Pokud zvýšíte cenu, nebo změníte termín, musíte znovu všechny informovat.
Co se stane, když to uděláte špatně?
Pokud ignorujete předkupní právo, může to být katastrofa. Předkupník má právo požádat soud, aby prodej prohlásil za neplatný. A to do šesti měsíců od toho, kdy se dozvěděl o prodeji. To znamená, že i když už kupující bydlí v domě, může být vysídlen. A vy musíte mu vrátit peníze. Kupující také může požadovat náhradu škody. Toto není jen teorie. V roce 2023 se v České republice stalo přes 800 případů, kdy byl prodej nemovitosti zrušen kvůli porušení předkupního práva. Většina z nich se týkala spoluvlastníků, kteří nevěděli, že jejich právo bylo omezeno v roce 2020. A nebo kupujících, kteří nekontrolovali katastr a nezjistili, že někdo má právo koupit před nimi.
