Proč fotografie nemovitosti rozhodují o prodeji
Když kupující najde nemovitost na Sreality.cz, první věc, kterou vidí, jsou fotografie. Ne popis. Ne cena. Ne adresa. Fotografie. A pokud tyto fotografie nevypadají profesionálně, většina lidí klikne dál. Podle dat Realitanu 78 % kupujících říká, že kvalitní fotografie byla rozhodující pro to, že se rozhodli prohlédnout inzerát. Naopak pouze 12 % se zajímá o inzeráty s amatérskými snímky. To není náhoda. Je to logika. Lidé věří tomu, co vidí. A pokud vidí špatně osvětlený byt s nepořádkem na pozadí, představí si, že celá nemovitost je taková.
Styling: co dělá rozdíl mezi bytem a domem, který se prodá
Fotografie nemovitosti nejsou o tom, jak vypadá skutečný byt. Jsou o tom, jak vypadá byt, který si lidé chtějí koupit. Styling je tedy klíč. Nejde o to, aby byl byt naplněný nábytkem do posledního kouta. Naopak. Ideální je minimalismus. Čisté povrchy, otevřené prostory, přirozené barvy. Pokud je v bytě nábytek, musí být neutrální - šedé, bílé, přírodní dřevo. Žádné výrazné tisknuté koberce, žádné velké obrazy s dětmi nebo psími portréty. Ty všechny věci, které připomínají, že tam někdo žije, musí zmizet. Kupující si musí představit, že tam budou žít oni.
Před fotografováním se všechny povrchy vysušují, všechny zrcadla se otírají, všechny špinavé okna se čistí. Dokonce i kuchyňské nádobí se dává do skříně. Pokud je na stole hrnek s kávou, zůstane tam jen ten, který je v barvě interiéru a nevypadá jako „někdo právě vypil“. Dokonce i květiny se volí opatrně - jen jedna větve v kádence, ne celý květináč. Malé detaily dělají velký rozdíl.
Světlo: přirozené, umělé a to správné včas
Světlo je nejdůležitější prvek. Nejlepší čas na fotografování interiérů je mezi 10:00 a 14:00. V té době je slunce vysoko, světlo je rovnoměrné a nežluté. Pokud fotíte v 8:00 ráno nebo v 17:00, světlo je příliš červené nebo šedé - a to vypadá neprofesionálně.
Na exteriéry je ideální čas „zlatá hodina“ - jedna hodina po východu a jedna hodina před západem slunce. V té době je světlo měkké, teplé, a všechny detaily - zahrada, terasa, fasáda - vypadají jako z katalogu. Pokud chcete, aby dům vypadal jako „svítící“ i večer, používá se technika twilight shoot. To znamená, že se fotí v západu slunce, ale zároveň se zapnou všechny světla uvnitř. Výsledek? Dům vypadá jako příjemný, živý, domácí - ne jako prázdný, zanedbaný objekt.
Umělé světlo není zlo. Naopak. Profesionální fotografové používají softboxy nebo přenosné LED světla, aby vyrovnali stíny a osvětlili temné kouty. Když máte velké okno, ale proti němu je tmavá stěna, světlo z okna nevystačí. Softbox na stativu vedle dveří to vyřeší. Důležité je, aby světlo nevypadalo jako blesk. Musí být jemné, rovnoměrné, jako kdyby tam přirozeně svítilo.
Technologie: HDR, drony a virtuální prohlídky
Technologie se nezastaví. Dnes už nikdo nečeká, že fotografie budou jen z jednoho snímku. Standard je HDR - High Dynamic Range. To znamená, že kamera udělá tři, pět nebo sedm snímků s různou expozicí a software je spojí do jednoho. Tak se zachytí i tmavé kouty pod oknem i světlé stěny u protějšího okna. Výsledek? Všechno je vidět. Nic není příliš tmavé ani příliš vybledlé.
92 % realitních makléřů používá HDR u všech nemovitostí nad 3 miliony Kč. Ale u levnějších bytů to je stále jen 65 %. To je chyba. Protože i malý byt na 2 miliony může být prodán rychleji, pokud vypadá jako byt na 3 miliony.
Drony jsou už nejen pro luxusní vily. DJI Mavic se používá i u rodinných domů s pozemkem. Letecké záběry ukazují, jak je dům umístěný v okolí - je blízko lesa? Je vidět školka? Je zahrada skrytá za plotem? To všechno dělá rozdíl. Podle vlastních dat Tomáše Vlacha zvyšuje dronová fotografie atraktivitu inzerátu o 25-30 %.
A co virtuální prohlídky? To už není luxus. To je standard. Podle České realitní komory se do roku 2026 očekává, že 70 % inzerátů bude obsahovat 360° prohlídku. Dnes je to ještě 45 %. A ti, kdo už to používají, vidí 40 % vyšší konverzi - tedy o 40 % více lidí se rozhodne prohlédnout nemovitost osobně. Technologie jako Matterport už nejsou budoucnost. Jsou dnes.
Co vás stojí a co vám to přinese
Ceny se liší podle velikosti a typu nemovitosti. Za základní balíček pro byt (10-15 fotek, HDR, úprava) zaplatíte 2.499 Kč. Za kompletní balíček pro rodinný dům s dronem, exteriéry, interiéry a úpravami pro sociální sítě to může být až 11.900 Kč. V Praze a Brně jsou ceny o 15-20 % vyšší než na venkově.
Ale co to stojí? Výsledky hovoří samy za sebe. Podle studie Hypoindex z června 2024 má investice do profesionální fotografie průměrnou návratnost 217 %. To znamená: pokud do fotografie vložíte 10.000 Kč, získáte na prodejní ceně navíc 21.700 Kč. U luxusních nemovitostí je návratnost ještě vyšší - až 285 %. To je jako kdybyste vložili 10.000 Kč a dostali 28.500 Kč zpět. Když se to spočítá, fotografování není náklad. Je investice, která se vyplatí.
Co dělat, pokud nemůžete si dovolit profesionálního fotografa
Pokud nemáte rozpočet na profesionála, můžete se pokusit o vlastní fotografie. Ale musíte dodržet tři pravidla:
- Čistota je číslo jedna. Všechno musí být vysušené, vyskládané, vycistěné. Žádné špinavé okna, žádné zbytečné věci na stole.
- Fotíte v době, kdy je nejlepší světlo. Mezi 10:00 a 14:00. Ne večer. Ne ráno. Ne za západu.
- Použijte širokoúhlý objektiv. Pokud máte smartphone, zapněte režim „širokoúhlý“. Pokud máte fotoaparát, použijte objektiv 16-24 mm. Nikdy nezvětšujte - to zkresluje prostory.
Nezapomeňte na stativ. I nejmenší pohyb způsobí rozmazání. A nikdy nepoužívejte blesk. Blesk dělá ostré stíny a vypadá to jako amatérský snímek.
Proč to všechno dělá rozdíl
Fotografie nemovitosti nejsou jen o tom, jak vypadá dům. Jsou o tom, jak se cítíte, když ho vidíte. Když vidíte profesionálně nafocený byt, cítíte, že někdo se o něj staral. Cítíte, že je to dům, který se stojí za to. Cítíte, že prodávající je odborník. A to je to, co kupující hledají - ne jen dům. Ale důvěru. A důvěra se nevytváří slovy. Vytváří se snímky.
