Družstevní byt vs. osobní vlastnictví: Jaký je rozdíl při prodeji?

Prodáváte byt a nevíte, jestli máte družstevní nebo osobní vlastnictví? To rozhoduje o tom, jak dlouho to bude trvat, kolik peněz dostanete a jestli vůbec někdo kupuje. V Česku je to stále velký rozdíl, i když se lidé mylně domnívají, že jde jen o formální detail. Když prodáváte družstevní byt, neprodáváte byt. Prodáváte právo být členem družstva. A to je úplně jiná hra.

Co vlastně prodáváte u družstevního bytu?

Když máte družstevní byt, nejste vlastníkem nemovitosti. Jste členem bytového družstva. Vaše právo na byt vychází z členského podílu a smlouvy o pronájmu bytu od družstva. Při prodeji tedy nepřevádíte vlastnictví na katastru - převádíte své členské právo na někoho jiného. Družstvo to jen potvrzuje. To znamená, že neexistuje žádný zápis do katastru nemovitostí. To je klíčové. Všechno se děje u družstva, ne u úřadu.

Prodejní cena se skládá ze dvou částí. První je suma, kterou zaplatíte prodávajícímu za jeho členské právo. Druhá je zbytek, který musíte splatit družstvu za nezaplacený podíl na anuitě. Třeba byt stojí 4 miliony korun. Prodávající vám za členské právo vezme 2,5 milionu. Zbytek 1,5 milionu splácíte přímo družstvu. Pokud je anuita už splacená, platíte jen tu první část. To je důvod, proč se družstevní byty prodávají o 5 až 30 % levněji než byty v osobním vlastnictví. Méně lidí má kapacitu zaplatit celou částku hotově, protože hypotéky na družstevní byty téměř žádné banky neudělují.

Prodej bytu v osobním vlastnictví: Co se děje u katastru?

Když máte byt v osobním vlastnictví, jste skutečným vlastníkem. Vlastníte nemovitost, která je zapsaná v katastru. Při prodeji musíte podat návrh na zápis nového vlastníka. To znamená smlouvu u notáře, platbu poplatku 2 000 Kč a daň z nabytí 4 %, kterou platí kupující. Celý proces trvá obvykle 2 až 3 měsíce. V roce 2024 byla průměrná doba zápisu na katastrálním úřadě 42 dní podle Ministerstva spravedlnosti.

Na druhou stranu máte plnou volnost. Můžete prodávat bez souhlasu třetí strany. Můžete si vzít hypotéku - 95 % českých bank je na to připraveno. A pokud byt máte ve vlastnictví déle než pět let, neplatíte daň z příjmu. Většina lidí si při prodeji osobního bytu myslí, že je to složitější. Je to pravda, ale zároveň je to jasnější. Vše je zapsané, vše je právně jisté, vše je transparentní.

Proč je prodej družstevního bytu rychlejší?

Nejde o to, že by byl jednodušší. Jde o to, že je kratší. Neexistuje katastr. Neexistuje notář. Neexistuje daň z nabytí. Stačí, že prodávající a kupující podepíší smlouvu o převodu členských práv. Družstvo to potvrdí. A už je to hotové. Podle REMAX Czech a Sreality.cz trvá průměrný prodej družstevního bytu 47 dní. U bytu v osobním vlastnictví to je 73 dní.

Ale to neznamená, že se to prodá rychleji. Znamená to jen, že transakce je rychlejší, když se najde kupující. A tady je háček. Méně lidí chce kupovat družstevní byt, protože nemůže použít hypotéku. Takže i když je proces rychlejší, poptávka je nižší. Realitní makléři říkají, že 85 % z nich vidí nižší cenu a omezenou poptávku jako hlavní překážky. Někdo prodá za 14 dní, ale musí snížit cenu o 12 %, protože jen málo lidí má na to hotové.

Co se stane s penězi a daněmi?

Při prodeji družstevního bytu neplatíte daň z nabytí. To je velká výhoda. Ale zisk z převodu členského práva může být zdaněn, pokud jste byt měli méně než pět let. Stejné pravidlo platí i pro byt v osobním vlastnictví - pokud ho prodáte do pěti let od koupě, platíte daň z příjmu.

Na druhou stranu, při prodeji osobního bytu musíte zaplatit 4 % daň z nabytí, kterou platí kupující. A také 21 % DPH na provizi realitky. U družstevního bytu DPH na provizi neplatíte. To může ušetřit tisíce korun. Například při provizi 100 000 Kč ušetříte 21 000 Kč. To je důvod, proč některé realitky raději prodávají družstevní byty - mají nižší náklady.

Nezapomeňte na anuitu. Pokud ještě nesplácíte celý podíl na anuitě, musíte ji splatit. Družstvo vám vydá potvrzení o splacení. Bez něj nebudete moci prodat. Někteří prodávající to přehlížejí a pak se transakce zdrží. Bravis.cz doporučuje mít všechny dokumenty připravené ještě před zahájením prodeje. To ušetří 2-3 týdny.

Co říkají banky a proč je to tak důležité?

Pouze 3 % českých bank nabízí hypotéky na družstevní byty. To znamená, že 97 % transakcí probíhá za hotové. Pro mnoho lidí to znamená, že nemohou koupit. A to snižuje poptávku. A když je poptávka nízká, cena klesá. To je hlavní důvod, proč družstevní byty stojí méně.

Naopak u osobního vlastnictví je hypotéka běžná. Banky znají tento model. Mají jasná pravidla. Zápis do katastru je pro ně jasná záruka. Proto vám většina bank dá až 90 % financování. A to je rozdíl, který se počítá v milionech. Když potřebujete 3 miliony a máte jen 1 milion, bez hypotéky nemůžete koupit. A to platí i pro prodejce - pokud chcete koupit nový byt, ale nemáte hotové, nemůžete prodat starý, pokud je družstevní.

Právní jistota: Kdo vlastně vlastní?

U osobního vlastnictví máte plná vlastnická práva. Po zápisu do katastru jste opravdu vlastník. Můžete dědit, darovat, půjčovat, přestavovat - bez souhlasu někoho jiného.

U družstevního bytu jste členem. A členský statut družstva může obsahovat omezení. Třeba že nesmíte byt pronajímat, že musíte platit vyšší příspěvky na opravy, nebo že družstvo může odmítnout kupujícího, pokud je považován za rizikového. Advokát Dostupný advokát to říká jasně: "Při prodeji družstevního bytu závisí vaše práva na statutu družstva, který může obsahovat restriktivní ustanovení."

Podle Petra Kopeckého z ČNB je to hlavní problém. Lidé neví, co je v statutu. A pak se při prodeji objeví překvapení. Družstvo odmítne kupujícího. Nebo vás požádá o doplacení nákladů na opravy, které jste ani nevěděli, že existují. To se stává. Často.

Co se děje v budoucnosti?

Podíl družstevních bytů v Česku klesá. V roce 1990 jich bylo 85 %. V roce 2023 jich je jen 30 %. Většina lidí, zejména mladší generace, preferuje osobní vlastnictví. Průzkum Ipsos z roku 2024 ukázal, že 78 % lidí ve věku 25-35 let chce právě to. A stát to podporuje. Od roku 2023 se při převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví neplatí daň z nabytí. V roce 2023 se převedlo 12 500 bytů - o 18 % více než v roce 2022.

Od ledna 2024 platí novela zákona, která zjednodušuje převod. Ministerstvo pro místní rozvoj očekává, že to urychlí proces o 30-40 %. A ČNB plánuje zavést standardizované hypotéky na družstevní byty do konce roku 2025. To by mohlo změnit hru. Ale zatím to neplatí.

Na druhou stranu, většina družstevních bytů je stará. Průměrný věk budov je 45 let. Opravy stojí. Příspěvky na opravy rostou. CBRE zjistilo, že 25 % družstevních bytů v Praze a Brně vyžaduje okamžitou rekonstrukci. To snižuje jejich hodnotu o 15-20 %.

Když prodáváte - co dělat?

Chcete-li prodat družstevní byt:

1. Zjistěte, zda je anuita splacená. Pokud ne, zjistěte, kolik zbývá.
2. Získejte potvrzení od družstva o splacení všech příspěvků a nájemného.
3. Požádejte družstvo o souhlas s prodejem. To může trvat 14-30 dní.
4. Připravte smlouvu o převodu členských práv - nezapomeňte na podíl na anuitě.
5. Nechte si vydát potvrzení o splacení anuity od družstva.

Chcete-li prodat byt v osobním vlastnictví:

1. Připravte smlouvu u notáře.
2. Zjistěte, zda jste byt měli déle než 5 let - to ovlivňuje daň.
3. Podajte návrh na zápis do katastru.
4. Zaplaťte poplatek 2 000 Kč a daň z nabytí 4 % (kupující platí).
5. Čekejte na zápis - to trvá 6-8 týdnů.

Nezapomeňte: Pokud prodáváte družstevní byt, neříkejte, že prodáváte byt. Říkejte, že prodáváte členské právo. A pak se lidé budou ptát, proč je to tak levné. A budou vědět, proč.