Daňově uznatelné výdaje při prodeji nemovitosti: Co lze odečíst v roce 2025

Prodáváte nemovitost a nevíte, co můžete odečíst od prodejní ceny, abyste zaplatili méně daně? Mnoho lidí si myslí, že daň z prodeje bytu nebo domu je 15 % z celé ceny. To je chyba. V České republice se daň počítá jen z zisku - tedy rozdílu mezi tím, co jste za nemovitost zaplatili, a tím, co jste za ní dostali. A právě tyto náklady, které můžete odečíst, mohou snížit vaši daň o desítky tisíc korun. Víte, že i výměna koupelny nebo rekonstrukce kuchyně může být daňově uznatelná? Nebo že realitní provize, právníkova faktura nebo dokonce poplatek za advokátní úschovu peněz se započítávají? V tomto článku vám řekneme přesně, co lze odečíst, jak to doložit a jak se vyhnout nejčastějším chybám, které vás stojí tisíce korun.

Co je daňově uznatelný výdaj? Základní pravidla

Daňově uznatelné výdaje jsou všechny prokazatelné náklady, které jste vynaložili na pořízení, údržbu nebo prodej nemovitosti. Zákon č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů je jasný: nezdaňujete prodejní cenu, ale pouze zisk. A zisk je prodejní cena minus všechny náklady, které můžete doložit. To je klíč. Pokud jste koupili byt za 2 miliony korun a prodáváte ho za 3,5 milionu, neznamená to, že zaplatíte daň z 1,5 milionu. Pokud jste do něj investovali 500 tisíc na rekonstrukci a 60 tisíc na realitní provizi, vaše daň se počítá jen z 940 tisíc korun.

Nezapomeňte: všechny náklady musí být prokazatelné. To znamená faktury, kupní smlouvy, bankovní převody. Hotovostní účtenky, ústní dohody nebo fotky s popiskem „to jsem zaplatil“ nejsou dostačující. Finanční úřad to tak má zapsané - a nejčastější chybou je právě nezodpovídající dokumentace.

Co můžete odečíst: konkrétní kategorie výdajů

Když se podíváte na seznam daňově uznatelných výdajů, je to vlastně trojice: pořizovací náklady, náklady na zhodnocení, náklady na prodej. Každá kategorie má svá pravidla.

• Pořizovací cena: To je jednoduché - cena uvedená v kupní smlouvě. K tomu musíte mít kopii smlouvy a potvrzení o úhradě (bankovní výpis nebo notářské potvrzení). Pokud jste koupili nemovitost v rámci dědění nebo darování, můžete použít tržní hodnotu z data nabytí, ale to už je složitější případ a vyžaduje odborné posouzení.
• Technické zhodnocení: To je to, co většina lidí špatně pochopí. Ne každá oprava se započítá. Pouze ty, které zvyšují hodnotu nemovitosti nebo prodlužují její životnost. Například: rekonstrukce koupelny, výměna celého topení, zateplení fasády, výměna všech oken za nová, instalace solárních panelů nebo tepelného čerpadla. Od roku 2025 je to jasnější - podle zákona č. 456/2024 Sb. můžete odečíst i náklady na energetická zlepšení. Ale výměna jednoho rozbitého kohoutku? To je běžná údržba. Neodečtete to. Faktura musí obsahovat DIČ dodavatele, popis práce a datum provedení. Vše musí být zaplaceno bankovním převodem.
• Náklady na prodej: Tady je to jednodušší. Realitní provize (obvykle 3-5 % z ceny), poplatky za právníka, který připravil smlouvu, poplatek za advokátní úschovu peněz (obvykle 0,5 %), náklady na úklid a vyklizení nemovitosti před prodejem, poplatky za výpis z katastru nebo za výkaz energetické náročnosti - všechno to můžete odečíst. Důležité: faktura musí být na vaše jméno, ne na jméno realtora. Pokud platíte realtorovi 75 000 Kč, faktura musí být na vás jako prodávajícího.

Praktický příklad: jak se to počítá v roce 2025

Představte si, že jste koupili dům za 3 200 000 Kč. Během pěti let jste provedli:

• Rekonstrukci kuchyně a koupelny: 420 000 Kč (faktury s DIČ)
• Výměnu všech oken: 180 000 Kč (faktura)
• Instalaci solárních panelů: 210 000 Kč (faktura, nově uznatelné od 2025)
• Realitní provizi: 85 000 Kč
• Právníka za smlouvu: 15 000 Kč

Celkové výdaje: 3 200 000 + 420 000 + 180 000 + 210 000 + 85 000 + 15 000 = 4 110 000 Kč.

Prodáváte dům za 5 500 000 Kč. Zisk: 5 500 000 - 4 110 000 = 1 390 000 Kč.

Pro rok 2025 je hranice pro sazbu 15 % 1 676 052 Kč. Váš zisk je pod touto hranicí. Daň: 1 390 000 × 0,15 = 208 500 Kč.

Bez těchto výdajů by vaše daň byla 1 300 000 × 0,15 = 195 000 Kč. Rozdíl? 208 500 - 195 000 = 13 500 Kč. Tedy jen díky výdajům jste ušetřili 13 500 Kč. A to jen proto, že jste měli faktury.

Nejčastější chyby, které vás stojí peníze

Podle průzkumu Asociace daňových poradců ČR z roku 2024 se 42 % daňových přiznání dostane do kontroly kvůli neoprávněným nákladům. Co se děje?

• Chybějící faktura s DIČ: Toto je nejčastější chyba. Lidé platí řemeslníkovi 150 000 Kč hotově, dostanou účtenku a myslejí si, že to stačí. Ne. Bez faktury s DIČ finanční úřad neuzná. Uživatelka „EvaNemovitosti“ na Redditu zaplatila o 42 000 Kč více daně právě proto, že neměla fakturu na rekonstrukci zahrady.
• Běžná údržba vs. technické zhodnocení: Výměna jednoho okna za stejné je údržba. Výměna všech 12 oken za nová plastová je zhodnocení. Příklad od daňového poradce Jiřího Nováka: „Výměna kohoutků? Údržba. Výměna celého potrubí v koupelně? Zhodnocení.“
• Nepřesné datum: Pokud jste koupili nemovitost v roce 2020 a provedli rekonstrukci v roce 2018, tu rekonstrukci neodečtete. Musí být provedena v době vašeho vlastnictví.
• Nezaznamenané náklady: Mnoho lidí nezaznamenávají náklady po celou dobu vlastnictví. Pak při prodeji přemýšlí: „Co jsem vlastně všechno zaplatil?“ A zapomínají na něco důležitého. Doporučení: vytvořte si jednoduchou tabulku v Excelu nebo si naskenujte všechny faktury do cloudu hned, když je dostanete.

Co se změnilo v roce 2025

Pro rok 2025 je hlavní změnou zvýšení hranice pro sazbu 15 % na 1 676 052 Kč. To je o 93 240 Kč více než v roce 2024. Důvod: průměrná mzda vzrostla na 46 557 Kč. Tato změna znamená, že více lidí bude platit jen 15 % místo 23 %. Pokud máte zisk pod 1,67 milionu, neplatíte vůbec 23 %.

Druhá velká změna: od 1. ledna 2025 můžete odečíst náklady na energetická zlepšení - solární panely, tepelná čerpadla, fotovoltaické systémy, výměna výtopny na ekologické zdroje. To je novinka, která se může vyplatit. Pokud jste do domu investovali 200 000 Kč na solární panely, můžete to odečíst jako technické zhodnocení. A to je důležité, protože tyto investice často stojí tisíce korun.

Co nejde odečíst - co se nezapočítává

Některé výdaje jsou na první pohled přirozené, ale daňově neuznávané:

• Běžná údržba: výměna jednoho rozbitého okna, vymalování jedné místnosti, oprava kohoutku, výměna koberce, oprava dveří.
• Náklady na výstavbu nového objektu: pokud jste na pozemku postavili nový dům, to je nová stavba - neodečtete to jako výdaj při prodeji staré nemovitosti.
• Daň z příjmu z jiného zdroje: například daň z příjmu z pronájmu nemovitosti. To je jiná daň, jiný příjem.
• Úroky z hypotéky: ty se odečítají jako daňová sleva na příjmy, ale ne jako výdaj při prodeji. To je jiná kategorie.
• Náklady na přestěhování: přeprava nábytku, nájem vagonu, přestěhovací služby - to všechno je na vás, ne na daňovém úřadě.

Co dělat, abyste to měli v pořádku

Není třeba být daňovým poradcem, ale je třeba být opatrný. Tady je jednoduchý postup:

1. Uložte všechny faktury z doby vašeho vlastnictví - nejen ty z posledních let, ale i z nákupu.
2. Zkontrolujte, zda mají DIČ a popis služby. Pokud ne, požádejte dodavatele o novou fakturu.
3. Ujistěte se, že platby byly provedeny bankovním převodem. Pokud jste platil hotově, získáte fakturu s DIČ, ale nebudete mít důkaz o platbě.
4. Seřaďte dokumenty podle typu: pořizovací náklady, zhodnocení, prodejní náklady.
5. Při vyplňování přiznání použijte Přílohu č. 2 k daňovému přiznání - tam jsou přesně určené sloupce pro příjem a výdaje.

Pokud máte pochybnosti, neváhejte se obrátit na daňového poradce. Podle průzkumu na Trustpilotu lidé, kteří použili poradce, ušetřili průměrně 23 500 Kč. Náklady na poradce jsou obvykle 5 000-15 000 Kč. Výsledek? Většinou se to vyplatí.

Kdy se podává daňové přiznání?

Daňové přiznání se podává v roce následujícím po roce prodeje. Pokud jste nemovitost prodali v roce 2025, přiznání podáte do 1. dubna 2026. Pokud podáváte přes internet (pomocí Daňového portálu nebo programu), můžete podat i později - do 1. června 2026. Ale nečekejte. Čím dřív to máte hotové, tím méně stresu.

Od roku 2026 plánuje Generální finanční ředitelství zavést elektronický systém, který bude automaticky porovnávat vaše faktury s centrální databází. Pokud budete mít všechno doložené, nebude potřeba nic přikládat - systém to už bude vědět. Ale to je ještě příští rok. Dnes je důležité mít všechno doložené ručně.